Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda (spr.) Sędziowie: WSA Grażyna Firek AWSA Kazimierz Bandarzewski Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 listopada 2007 r. sprawy ze skargi D.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [ ] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej D.K. kwotę 1062,96 zł (tysiąc sześćdziesiąt dwa złote, 96/100), tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Decyzją Prezydent Miasta K. z dnia [...]. znak [...], orzeczono w stosunku do D.K. - zbywcy niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, obr.[...] . ewid. P., objętej - w dniu sprzedaży - księgą wieczystą Nr [...] oraz udziału wynoszącego [...] część niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, obr[...]. ewid. P., objętej - w dniu sprzedaży - księgą wieczystą Nr [...] - o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości [...] zł, płatnej w terminie 60 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazano art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717; ze zm.), uchwały Nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...]. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] ( Dz. Urz. Woj... z dnia [...]r. Nr ... poz. ... ) oraz art. 104k.p.a.
W uzasadnieniu decyzji organ podał, że umową notarialna z dnia [...] 2005r Repertorium A. Nr [...] D.K. dokonała sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości, zaś wypis tego aktu notarialnego został organowi przesłany przez notariusza stosownie art. 37 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uwzględniając treść tego dokumentu, w oparciu o materiały przekazane przez Biuro Planowania Przestrzennego stwierdzono, że przedmiotowe nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...], obowiązującego od dnia [...].2005r. Zgodnie z tym planem, pierwsza z przedmiotowych nieruchomości znajduje się w Terenach Usług Nauki i Parku Technologicznego oznaczonych na rysunku planu symbolem [...], Terenach Usług Komercyjnych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...], Terenach Komunikacji - Terenach Dróg Publicznych oznaczonych na rysunku planu symbolami [...] (ulica zbiorcza z tramwajem) i [...] (ulica dojazdowa), natomiast druga nieruchomość - w Terenach Usług Nauki i Parku Technologicznego oznaczonych na rysunku planu symbolem [...], Terenach Usług Komercyjnych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...] oraz Terenach Komunikacji - Terenach Dróg Publicznych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...] (ulica zbiorcza z tramwajem). Od dnia [...].2003r. do dnia [...].2005r przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W myśl § 28 uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 %. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła w dniu [...].2005r, a zatem po dacie wejścia w życie planu miejscowego. Stosownie do art. 36 ust. 4 zd. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatą ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art 37 ust 4 w związku z ust. 3 i art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) niezbędne jest łączne wystąpienie trzech przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej (przy czym stawka ta nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości), zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, przy czym pod pojęciem "zbycie nieruchomości" należy rozumieć zarówno zbycie całej nieruchomości, jak i jej części, a także zbycie udziału w prawie własności nieruchomości. Dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Stosownie zatem do art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wykonanie dwóch operatów szacunkowych, określających wartość każdej z nieruchomości, zlecono rzeczoznawcy majątkowemu posiadającemu uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy, związany jest w wyborze podejścia, metody i techniki szacowania prawnymi nakazami ich stosowania oraz tym wszystkim, co ma znaczenie przy wycenie nieruchomości dla określonego celu. Przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej podstawowe i jedyne znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości w uchwalonym planie miejscowym oraz odniesienie tych ustaleń do inwestycyjnych możliwości na nieruchomości istniejących przed uchwaleniem planu miejscowego. W ramach wykonywania operatów szacunkowych w dniu [...].2006r. rzeczoznawca majątkowy przeprowadził wizję lokalną na przedmiotowych nieruchomościach z udziałem strony. Przedłożone przez rzeczoznawcę majątkowego dwa operaty szacunkowe z dnia [...]. zostały wykonane zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Stosownie do art. 37 ust. 1 zd. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 zd. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Zgodnie z § 50 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia wyżej wymienionej opłaty określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego; nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. W przypadku tym przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Zgodnie z § 50 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wyżej wymienionej opłaty, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.