Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Armański (spr.), Asesor WSA Agnieszka Banach, Protokolant Starszy inspektor sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji.
Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania A. C. małżonków B. od decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] w przedmiocie ustalenia w/w jako właścicielom nieruchomości położonej w [...] przy ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 542 m2, opłaty w wysokości 701,40 zł z tytułu wzrostu wartości powyższej nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej w ulicy [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu decyzji Kolegium, przywołując przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.), dalej jako "u.g.n.", dotyczące opłat adiacenckich, wskazało, że na skutek wykonania, na podstawie decyzji Starosty [...] z dnia 13 marca 2008 r. i z dnia 2 grudnia 2008 r., kanalizacji sanitarnej z przyłączami, pompowniami ścieków i zasilaniem elektrycznym nieruchomość stanowiąca własność odwołujących, tj. działka nr [...] o pow. 542 m2, uzyskała warunki podłączenia do tej infrastruktury. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej została określona w uchwale nr 5/44/2001 Rady Miasta [...] z dnia 28 czerwca 2001 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej dotyczącej budowy urządzeń infrastruktury technicznej i wynosi 10% różnicy między wartością nieruchomości przed dokonaniem inwestycji a wartością nieruchomości po jej wykonaniu.
Odwołujący zakwestionowali wycenę nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego oraz samą zasadność ustalenia opłaty adiacenckiej, twierdząc, że termin z art. 145 ust. 2 u.g.n. nie został zachowany. Jeśli chodzi o drugi zarzut organ uznał, że jest on niezasadny. W przedmiotowej sprawie nie doszło bowiem do naruszenia przez organ pierwszej instancji dyspozycji art. 145 ust. 2 u.g.n. Kwestia terminu z art. 145 ust. 2 u.g.n. została już stronom wyjaśniona. Uczyniło to najpierw Kolegium w decyzji z dnia 7 maja 2018 r. znak: SKO.GN-70/1216/149/2018, a później WSA w Kielcach w wyroku z dnia 12 września 2018 r., sygn. akt II SA/Ke 424/18. Dla porządku organ wskazał, że 4 marca 2015 r. stworzono odwołującym, jako właścicielom działki o nr [...] przy ul. [...] w [...], warunki do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej. Do 4 marca 2018 r. organ pierwszej instancji miał czas żeby wszcząć postępowanie w sprawie opłaty adiacenckiej. Uczynił to 25 stycznia 2018 r. Trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n., dotyczy bowiem - jak wyjaśniło Kolegium, a później Sąd - wszczęcia postępowania przez organ pierwszej instancji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Bez znaczenia dla tego terminu jest zatem data wydania decyzji przez organ pierwszej instancji.
Odnosząc się do zarzutu dotyczącego wadliwej wyceny nieruchomości (tj. nieuwzględnienia faktu, że przedmiotowa działka znajduje się w pobliżu linii kolejowej, dwóch cmentarzy komunalnych, stacji rezerw strategicznych paliw, byłego wysypiska śmieci), Kolegium stwierdziło, że nie zasługuje on na uwzględnienie. Lektura operatu szacunkowego dowodzi, że wycena wartości działki została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Do analizy porównawczej celem ustalenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przed wykonaniem sieci kanalizacyjnej przyjęte zostały trzy nieruchomości gruntowe położone w [...], na których w chwili sprzedaży nie funkcjonowała jeszcze sieć kanalizacyjna. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej już po wykonaniu sieci kanalizacyjnej rzeczoznawca przyjęła trzy nieruchomości gruntowe zlokalizowane w [...]. Z analizy operatu wynika, że cechy działki nr [...] po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej zostały zestawione w tabeli znajdującej się na str. 20 operatu szacunkowego.