Sprawa ze skargi na decyzję SKO w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej
Uzasadnienie strona 2/14

Następnie na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego S.B. organ ustalił, że w wyniku podziału nieruchomości jej wartość przed podziałem wynosi - 184.720 zł, zaś jej wartością po podziale - 198.140 zł, co oznacza, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości o kwotę 13.420 zł. Wobec powyższego organ pierwszej instancji ustalił opłatę adiacencką, zgodnie z uchwałami Rady Gminy Nr VI/65/2007 i Nr XII/105/2007 z dnia 31 października 2007 roku W sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem geodezyjnym, w wysokości: 13.420,00 zł x 30% ustalił stawkę opłaty adiacenckiej w kwocie - 4.030 zł.

W dalszej części uzasadnienia decyzji organ podał, że strona postępowania została skutecznie poinformowana o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej oraz o przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy. Pismem z dnia [...] sierpnia 2012 roku strona została poinformowana, stosownie do art. 10 § 1 k.p.a. o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych materiałów i dowodów w przedmiotowej sprawie, w szczególności o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości przed i po podziale oraz wysokość opłaty adiacenckiej. W dniu 24 sierpnia 2012 roku strona przybyła do urzędu i została zapoznana z dokumentami w sprawie i operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości przed i po podziale oraz została poinformowana o możliwości rozłożenia przedmiotowej opłaty na raty roczne stosownie do art. 147 ustawy O gospodarce nieruchomościami. W zawiązku z tym, że poprawność wykonania operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego została przez organ zakwestionowana w konsekwencji opinii Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, organ zlecił wykonanie nowego operatu szacunkowego S.B..

W trakcie toczącego się postępowania strona zgłaszała szereg zarzutów i uwag.

Odnosząc się do tych uwag i zarzutów organ w uzasadnieniu decyzji wskazał, że: 1) z uwagi na to, że na etapie przejmowania przez Gminę działki oznaczonej numerem [...] nie była dokonywana wycena tej nieruchomości zarzut podnoszony przez stronę, że wartość tej działki wówczas wynosiła 2,77 m2 a teraz wynosi ponad 60 zł/m2 jest niezasadny. Ponadto strona została poinformowana, że zgodnie z art. 98a u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, 2) nie jest prawdziwa teza stawiana przez stronę, że wydzielone działki mają wadę prawną polegającą na braku możliwości dojazdu. Dojazd do działki nr [...] jest i zawsze istniał, gdyż działka nr [...] od zawsze była drogą wewnętrzną stanowiącą dojazd pierwotnie do użytków rolnych, aktualnie do działek budowlanych. Ewentualne podziały sąsiedniej działki [...], stanowiącej własność osoby fizycznej pozostają bez wpływu na oszacowanie przedmiotowej opłaty adiacenckiej. W toku prowadzonego postępowania rzeczoznawca majątkowy potwierdził fakt utrudnionego dojazdu z drogi publicznej, tj. ulicy [...] do ul. [...]. W swoich wyjaśnieniach rzeczoznawca potwierdził, że okoliczność ta była przez niego analizowana i sprawdzana również w ewidencji gruntów i budynków - gdzie nieruchomość (ul. [...]) oznaczona jest, jako działka nr [...]. Rzeczoznawca potwierdził, że z oględzin nieruchomości wynika, iż część pasa drogowego od ul. [...] na odcinku graniczącym z działką nie jest przejezdna. Z tego względu do przejazdu na tym odcinku z konieczności wykorzystywany jest wąski pas gruntu działki nr [...], biegnący równolegle do ul. [...]. Jednak stan taki pomimo swojej uciążliwości nie ma wpływu na ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej, bowiem dotyczy on stanu nieruchomości zarówno przed jak i po podziale. W opinii organu stanowisko rzeczoznawcy jest słuszne, ponieważ strona składając wniosek o podział nieruchomości oznaczonej nr [...] miała świadomość jakości nawierzchni działki stanowiącej dojazd do dzielonej nieruchomości, a o możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej strona była poinformowana już w decyzji podziałowej. Z tego powodu organ uznał, że kwestia przejezdności drogi i jej nawierzchni jest kwestią techniczną nie mającą wpływu na dokonaną wycenę. 3) odnośnie uwagi poprawności sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawca wyjaśnił, że obowiązujące w powyższym zakresie przepisy prawa nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku dokumentowania wyników analizy rynku stosownymi pismami, ankietami, zestawieniami itp. Ocena zjawisk na rynku nieruchomości jest również wynikiem doświadczeń zarówno rzeczoznawcy majątkowego, jak i biur nieruchomości. Różnego rodzaju ankiety dokumentują zjawiska historyczne albo w innych przypadkach są subiektywnymi ocenami zjawisk, które nie są rozstrzygające i w każdym przypadku podlegają ocenie rzeczoznawcy. Ponadto rzeczoznawca wyjaśnił, że w badanym okresie lat 2011 i 2012 zdecydowanie przeważały transakcje nieruchomościami grantowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej). Był to okres gdzie na rynku pojawiła się duża ilość ofert sprzedaży takich nieruchomości. W okresie późniejszym, począwszy od połowy 2012 r., ilość transakcji na tym rynku stopniowo malała, lecz ceny ofertowe nadal były ustalone na podobnym poziomie jak w roku 2011 i 2012. Na potwierdzenie swojego stanowiska rzeczoznawca w swoich wyjaśnieniach przedstawił wiele cen transakcyjnych kupna - sprzedaży nieruchomości na podstawie których widać, że rynek nieruchomości nie wykazuje żadnych istotnych zmian co do poziomu zawieranych cen transakcyjnych, co również potwierdza tezę, że rynek nieruchomości był w tym okresie w miarę zrównoważony. 4) ustosunkowując się do uwagi dotyczącej tego, że rzeczoznawca wyłącznie na podstawie jednego kryterium (wielkości nieruchomości) stawia tezę, że na skutek podziału nieruchomości wzrosła jej wartość oraz tego, że w operacie nie wykazano w należyty sposób wzrostu wartości nieruchomości organ stwierdza, iż strona została poinformowana, że wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału generowany jest również faktem, że nieruchomości o większych powierzchniach są trudniej zbywalne, dlatego wartość metra kwadratowego tych nieruchomości jest mniejsza niż wartość metra kwadratowego o mniejszych powierzchniach, na które ze względu na ich finansową dostępność istnieje większy popyt. Wyceniana nieruchomość przed podziałem i po podziale różniła się wielkością pola powierzchni, pozostałe cechy nieruchomości takie jak: lokalizacja, dostęp do drogi publicznej, przeznaczenie itp. są tożsame dla stanu nieruchomości przed i po podziale dlatego różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem a sumą wartości działek gruntowych po podziale, wynika tylko z podziału nieruchomości. Następnie rzeczoznawca majątkowy wskazał, że ustawa nie określaj a sposobów ustalania cech rynkowych i ich wag, nie muszą więc być dokumentowane różnymi ankietami. Ustawodawca pozostawił rzeczoznawcy sposób dochodzenie określenia cech rynkowych oraz wartości wag.

Strona 2/14