Sprawa ze skargi na decyzję SKO w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej
Uzasadnienie strona 14/14

Z przepisu art. 98a ust. 1 ustawy O gospodarce nieruchomościami wynika, że ustawodawca nie nałożył na organy samorządu terytorialnego obowiązku ustalenia opłaty adiacenckiej, lecz jedynie zezwolił na ustalenie tej opłaty w sytuacji gdy wskutek podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Organ ustalający przedmiotową opłatę, jest zatem zobowiązany dowieść, na podstawie zebranego materiału dowodowego, że w wyniku podziału konkretnej nieruchomości nastąpił niewątpliwy wzrost jej wartości.

Wzrost wartości nieruchomości ustala się przede wszystkim na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. W toku postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej organ administracyjny winien dokonać oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a ocena ta powinna być przeprowadzona według norm, jakimi rządzi się postępowanie dowodowe. Operat szacunkowy ma spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 roku, W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwane dalej rozporządzeniem. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed podziałem i jaką wartość ma nieruchomość po podziale, a różnica tych wartości stanowi podstawę określenia opłaty.

Przepis § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku

W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U.

z 2004 roku, nr 207, poz. 2109 ze zm.) stanowi z kolei, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

Z treści wskazanego przepisu wynika, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przedstawić i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 13 listopada 2013 roku, w spr. II SA/Łd 491/13 ).

Tak zatem operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego jest jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Jak każdy dowód w sprawie, podlega on ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami k.p.a. (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. z dnia 5 lutego 2014 roku, w spr.

II SA/Go 1048/13).

Zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak mimo wszystko dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 24 października 2007 roku, w spr. II SA/Łd 802/07).

W kontrolowanej sprawie operat szacunkowy z dnia [...] marca 2013 roku, został opracowany przez rzeczoznawcę posiadającego uprawnienia zawodowe nr [...] w osobie S.B.. W ocenie Sądu operat ten w sposób jednoznaczny wyjaśnia, że w wyniku podziału nieruchomości na mniejsze działki nastąpił wzrost wartości

Strona 14/14