Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Staniszewska Sędziowie Sędzia WSA Adam Jutrzenka - Trzebiatowski Sędzia WSA Michał Ruszyński (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Agata Przybyła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 września 2016 r. sprawy ze skargi W.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.
Decyzją z [...].10.2015 r. znak: [...] Prezydent Miasta ustalił dla "A" spółka z o.o. warunki zabudowy dla inwestycji: budowa budynku usługowo-handlowego wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr ewid. [...] położonych przy ul. [...]. Do decyzji załączono wyniki analizy i kopię mapy zasadniczej, zgodnie z wymogami właściwych przepisów.
Organ określił rodzaj inwestycji, warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy na podstawie przepisów odrębnych, warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki w zakresie: ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych oraz linie rozgraniczające teren inwestycji.
W uzasadnieniu organ podał, że z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji: budowa budynku usługowo-handlowego wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr ewid. [...] położonych przy ul. [...] wystąpił M.Ż. działający w imieniu spółki "A" spółka z o.o..
W wyniku wszczęcia postępowania stanowisko w sprawie pismem z dnia [...].08.2015r. zajęła strona postępowania T.D., która wniosła zastrzeżenia do planowanej inwestycji. Zdaniem strony proponowana odległość 5m od tyłu budynku, który stanowi przedmiot inwestycji do garażu nie może być zaakceptowana, z uwagi na bramy garażowe z drzwiami dwuskrzydłowymi oraz samochody z segmentu C o długości przekraczającej 4m. Stanowisko w sprawie pismem z dnia [...].08.2015, oraz w wyniku zawiadomienia o zebranych dokumentach pismem z dnia [...].09.2015 oraz pismem z dnia [...].10.2015 r. zajęły również strony postępowania: A.G., R.W., C.D., J.G., W.B. i Z.K.. Zdaniem stron ustalony w treści umowy pas o szerokości 5m stanowiący jedyny dojazd do garażu - służebność przejazdu dla poszczególnych właścicieli garaży uniemożliwi swobodny wjazd i wyjazd do garażu. Odnosząc się do powyższych uwag organ I instancji poinformował, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja ta ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (kontynuacja funkcji, parametrów, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznym (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych). Postępowanie dotyczące ustalenia warunków zabudowy jest pierwszym etapem realizacji inwestycji i rozstrzygnięcia na tym etapie nie mają i nie mogą mieć wpływu na okoliczności związane z szerokością dojazdu do garażu. Zgodnie z art. 52 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzji o warunkach zabudowy nie można uzależniać wydania decyzji o warunkach zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Ustalenie warunków zabudowy musi być zgodne z przepisami odrębnymi, niemniej jednak ta zgodność dotyczy tylko takich przepisów odrębnych, które mają wpływ na kształtowanie warunków zabudowy. Przytoczone przez skarżących przepisy prawa nie mają wpływu na kształtowanie zabudowy, bowiem odnoszą się one do przepisów prawa budowlanego, które są podstawą prawną na etapie wydawania decyzji pozwolenia na budowę. Organ uwzględnił ochronę interesów osób trzecich w takim zakresie jakim jest to możliwe na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy. W treści decyzji umieszczono zapis dotyczący ochrony interesów osób trzecich, mówiący o zapewnieniu ochrony przed ewentualnymi uciążliwościami planowanego zamierzenia na tereny sąsiednie. Organ nie ma możliwości ograniczenia inwestycji inwestora w zakresie nie mającym oparcia w przepisach prawa. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ bada wpływ inwestycji objętej wnioskiem na działki sąsiednie a nie odwrotnie. Tym samym opisany pas szerokości 5m stanowiący służebność przejazdu dla poszczególnych właścicieli garaży wynika z treści aktu notarialnego. Wszelkie zastrzeżenia lub zmiany dotyczące zapisów akt notarialnego powinny odbywać się na drodze cywilno - prawnej i nie mogą być przedmiotem rozstrzygnięć w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.