Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędziowie Sędzia WSA Renata Siudyka (spr.),, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Koenigshaus, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 czerwca 2020 r. sprawy ze skargi Wojewody Śląskiego na uchwałę Rady Gminy w Rędzinach z dnia 24 lutego 2015 r. nr V/7/2015 w przedmiocie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały w całości.
Rada Gminy Rędziny w dniu 24 lutego 2015 r. na podstawie art 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 594 ze zm. - dalej "u.s.g."), oraz art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2014 r. nr 150- dalej "ustawa"), podjęła uchwałę nr V/7/2015 w sprawie przyjęcia "Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na lata 2015-2019". W § 1 uchwały przyjęto do realizacji wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Rędziny na lata 2015-2019 w brzmieniu stanowiącym załącznik do uchwały. Wykonanie uchwały powierzono Wójtowi Gminy. (§ 2). Zgodnie z § 3 uchwały wchodzi ona w życie po upływie czternastu dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego. Skarżona uchwała została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego z dnia 6 marca 2015 r., poz.1232.
W skardze na powyższą uchwałę Wojewoda Śląski wniósł o stwierdzenie jej nieważności w całości, jako sprzecznej z art. 21 ust. 2 pkt 1, 2, 4, 5, 6, 7 i 8 ustawy oraz z art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. z 1997 r. Nr 78, poz. 483 ze zm.-dalej "Konstytucja". Zaznaczył, że przy ocenie zgodności z prawem uchwały brał pod uwagę stan prawny obowiązujący na dzień jej podjęcia.
W uzasadnieniu podał, że przepisem upoważniającym Radę do podjęcia przedmiotowej uchwały jest art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Zdaniem Wojewody Rada naruszyła art. 21 ust. 2 pkt 1 ustawy bowiem w załączniku do uchwały wielkość zasobu mieszkaniowego gminy odnosi się do mieszkań komunalnych (tak rozdział II ust. 2), natomiast prognoza stanu technicznego odnosi się ogólnie do zasobu mieszkaniowego. Wobec powyższego Rada nie zachowała podziału na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne, a w rozdziale II załącznika do uchwały nie określiła prognozy stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach.
Nadto Rada nie wypełniła delegacji ustawowej art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy, albowiem w treści uchwały nie zawarła analizy potrzeb wynikających ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata. Rada w załączniku do uchwały określiła plan remontów i modernizacji, podczas gdy w przedmiotowej uchwale powinien zostać opisany zarówno plan remontów, jak i modernizacji budynków i lokali. Dalej Wojewoda stwierdził, że z analizy planu remontów określonego w rozdziale 3 pkt 3 załącznika do uchwały wynika, że plan ten dotyczy jedynie budynków (z pominięciem remontów lokali).
W ocenie Wojewody Rada nie wypełniła delegacji ustawowej zawartej art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy, gdyż w załączniku do uchwały nie uregulowała w sposób prawidłowy zasad polityki czynszowej oraz warunków obniżania czynszu. Wojewoda stwierdził, że uprawnienie do określenia w wieloletnim programie gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy zasad polityki czynszowej oraz warunków obniżania czynszu musi być realizowane z uwzględnieniem art. 7 ust. 1 ustawy. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: 1) położenia budynku; 2) położenia lokalu w budynku; 3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu; 4) ogólnego stanu technicznego budynku. W ocenie Wojewody regulacja Rozdziału V pkt 1, pkt 2 i pkt 3 załącznika do uchwały nie stanowi zasad polityki czynszowej. Wojewoda zauważył dalej, że regulacja rozdziału V pkt 4, pkt 5, pkt 6, pkt 7, pkt 8, pkt 9 oraz pkt 11 załącznika do uchwały stanowi powtórzenie lub modyfikację regulacji ustawy, a to odpowiednio: art. 8 pkt 1 ustawy, art. 9 ust. 1b ustawy, art. 7 ust. 1 ustawy, art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy, art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy, art. 23 ust. 4 ustawy, art. 8a ust. 1 ustawy. Przepis rozdziału V pkt 10 załącznika do uchwały w brzmieniu "Czynsz najmu płacony jest z góry do 30 dnia każdego miesiąca w kasie wynajmującego lub na wskazany przez niego rachunek, z wyjątkiem przypadków gdy strony pisemnie ustaliły zmianę terminu i formę.", stanowi materię właściwą do uregulowania w umowie najmu lokalu, co oznacza, że Rada wkroczyła w sferę cywilnoprawną stosunku najmu. Wobec powyższego Wojewoda stwierdził, że wskutek wyeliminowania z obrotu prawnego wskazanych wyżej postanowień dotyczących zasad polityki czynszowej, należy uznać, że skarżona uchwała nie określa w ogóle zasad polityki czynszowej. Ponadto Wojewoda zauważył, że regulacja dotycząca czynników podwyższających i obniżających stawkę bazową czynszu nie wypełnia prawidłowo delegacji z art. 21 ust. 2 pkt 4 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Podkreślił, że warunki obniżania czynszu stanowią element obligatoryjny programu. W ramach warunków obniżających czynsz Rada powinna uwzględnić w treści uchwały wskazane przez ustawodawcę czynniki obniżające wartość użytkową lokalu, to jest: położenie budynku (art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy), położenie lokalu w budynku (art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy), wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne oraz ich stan (art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy) i ogólny stan techniczny budynku (art. 7 ust. 1 pkt 4 ustawy). Przepis art. 7 ust. 1 pkt 1 - 4 ustawy nakłada na gminę obowiązek ustalenia stawki czynszu z uwzględnieniem wszystkich enumeratywnie wyliczonych czynników. Przesłanki te muszą być bezwzględnie respektowane w uchwale organu stanowiącego gminy, niezależnie od okoliczności faktycznych i rzeczywistych uwarunkowań. Stanowią one bowiem minimum, które uchwałodawca musi uwzględnić w przyjmowanym programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Pominięcie w regulacjach dotyczących warunków obniżania czynszu - choć jednego z obligatoryjnych czynników wpływających na wysokość czynszu oznacza niewłaściwe i niepełne unormowanie obligatoryjnego elementu programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, wymaganego przepisem art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy, a tym samym niewypełnienie całej dyspozycji tego przepisu. Wojewoda podniósł, że Rada nie odniosła się do czynnika obniżającego wartość użytkową lokalu wskazanego w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy, a to położenia budynku. Ponadto Rada wskazała, że obniżenie czynszu może nastąpić tylko z tytułu jednego czynnika. Oznacza to, że de facto doszło do oparcia się w regulacjach dotyczących warunków obniżania czynszu na jednym czynniku wpływającym na wysokość czynszu, a pominięciu pozostałych czynników. Takie uregulowania narusza art. 21 ust. 2 pkt 4 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Ustalenie stawki czynszu powinno nastąpić w oparciu o wszystkie czynniku obniżające wartość użytkową lokalu określone w art. 7 ust. 1 ustawy, a nie z uwzględnieniem, tylko jednego z tych czynników. Ponadto w ocenie Wojewody regulacja rozdziału V pkt 13 załącznika do uchwały, zgodnie z którą czynniki obniżające i podwyższające stawkę bazową nie będą stosowane do czynszu za lokale socjalne, narusza art. 21 ust. 2 pkt 4 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy i art. 2 ust. 1 pkt 11 ustawy. Stawki czynszu w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego ustala się z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających wartość użytkową lokalu. Ustawodawca wyraźnie stanowi o lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, przez co zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 11 ustawy należy rozumieć lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego, samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych. Ustawodawca nie czyni rozróżnienia w zakresie czynników obniżających i podwyższających stawkę bazową na lokale socjalne i niestanowiące lokali socjalnych. Tym bardziej więc takiego rozróżnienia nie może czynić organ stanowiący gminy.