Przymiotu strony nie można nadać osobie, która bez tytułu prawnego włada cudzym gruntem i która ponadto chce w postępowaniu administracyjnym realizować swoje cywilnoprawne roszczenia dotyczące między innymi zwrot nakładów dokonanych na nieruchomości.
Osoba taka nie będzie ani adresatem decyzji w sprawie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę ani też rozstrzygnięcie nie będzie dotyczyło jej interesu prawnego lub obowiązku.
Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Krystyny i Zbigniewa W. na decyzję Wojewody G. z dnia 16 stycznia 1998 r. (...) w przedmiocie pozwolenia na budowę - oddala skargę.
Wojewoda G. nie uwzględniając odwołania Krystyny i Zbigniewa W. w dniu 16 stycznia 1998 r., na podstawie art. 149 par. 3 i art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa, utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia 8 września 1997 r. o odmowie wznowienia postępowania w sprawie zakończonej ostateczną decyzją administracyjną o pozwoleniu na budowę domu usługowo - mieszkalnego przy ul. S. 41-43 w G.
Rozstrzygnięcie to zapadło na tle następujących ustaleń faktycznych: W dniu 25 lutego 1997 r. Prezydent Miasta G. wszczął postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę domu uslugowo-mieszkalnego na terenie nieruchomości położonej przy ul. S. 41-43 w G. O wszczęciu tego postępowania zawiadomiono inwestora, właścicieli nieruchomości, na której miała być realizowana inwestycja oraz właścicieli sąsiednich nieruchomości.
Postępowanie to zakończone zostało ostateczną decyzją z dnia 23 maja 1997 r. o pozwoleniu na budowę.
Krystyna i Zbigniew W. we wniosku z dnia 5 sierpnia 1997 r. domagali się wznowienia postępowania w tej sprawie wywodząc, że jako dzierżawcy sąsiedniej nieruchomości zostali pominięci od udziału w tym postępowaniu.
Organ administracji ustalił, że w oparciu o umowę dzierżawy z dnia 7 listopada 1986 r. wnioskodawcy byli dzierżawcami części /o pow. 50 m2/ sąsiedniej nieruchomości, stanowiącej własność Gminy Miejskiej w G.
Umowa ta zawarta na czas nieokreślony przewidywała możliwość jej wypowiedzenia z zachowaniem 3 miesięcznego okresu. Ponadto zakazywała dzierżawcom dokonywania na tym gruncie jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych.
We wrześniu 1996 r. właściciel, z zachowaniem 3 miesięcznego terminu, wypowiedział przedmiotową umowę, która definitywnie rozwiązana została z dniem 31 grudnia 1996 r.
Wszczęcie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę nastąpiło już po rozwiązaniu umowy i organ administracji nie miał obowiązku zawiadamiania Krystyny i Zbigniewa W. o tym postępowaniu, które nie dotyczyło interesu prawnego lub obowiązku byłych dzierżawców sąsiedniej nieruchomości.
Ustosunkowując się do zarzutów odwołania kwestionujących prawidłowość wypowiedzenia umowy Wojewoda G. wskazał że kwestie te wykraczają poza przedmiot postępowania administracyjnego, podobnie jak roszczenia o zwrot nakładów, które mogą być dochodzone wyłącznie w drodze powództwa cywilnego przed sądem powszechnym. Niezależnie od tego organ odwoławczy podkreślił, że par. 13 umowy dzierżawy jednoznacznie przewidywał możliwość jej wypowiedzenia bez względu na porę, w przypadku realizacji inwestycji zgodnej z planem zagospodarowania przestrzennego.
Krystyna i Zbigniew W. wnieśli skargę do sądu administracyjnego, w której wywodzili, że zgodnie z art. 28 Kpa przysługiwał im przymiot strony w postępowaniu administracyjnym o wydanie pozwolenia na budowę na terenie nieruchomości przy ul. S. 41-43 w G.
Zdaniem skarżących w postępowaniu administracyjnym błędnie przyjęto, iż umowa dzierżawy, na podstawie której użytkowali sąsiednią nieruchomość miejską, została definitywnie rozwiązana a im nie przysługują prawa strony w sprawie zabudowy sąsiednich gruntów. Są oni użytkownikami tego gruntu, opłacają nadal czynsz dzierżawny i dopiero Sąd w postępowaniu cywilnym orzeknie czy wypowiedzenie umowy było skuteczne. W tych warunkach oraz w świetle art. 5 ust. 1 pkt 6 Prawa budowlanego i art. 28 Kpa pozbawienie ich możliwości udziału w postępowaniu o pozwolenie na budowę narusza zasady praworządności.