Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska, Sędziowie: Sędzia NSA Jacek Hyla, Sędzia WSA Jolanta Sudoł (spr.), po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 25 sierpnia 2021 r. sprawy ze skargi B. M. i A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 stycznia 2021 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących B. M. i A. M. solidarnie kwotę 405 (czterysta pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Pismem z 31 lipca 2018 r. Wójt Gminy zawiadomił B. i A. M. (dalej także jako: "skarżących") o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości działki nr [..] o powierzchni 0,1203 ha, położnej w obrębie geodezyjnym W., gmina P., którą skarżący zbyli umową sprzedaży z dnia 28 lutego 2018 r., akt notarialny Rep A nr [..].
Następnie, decyzją z dnia 4 czerwca 2020 r. (nr [..]), wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.; dalej jako: "u.p.z.p."), Wójt Gminy zobowiązał skarżących do uiszczenia opłaty planistycznej w wysokości 13.477,80 zł w związku ze zbyciem działki nr [..] o powierzchni 0,1203 ha, położnej w obrębie geodezyjnym W., gmina P., której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [..], zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy nr XXXIV/67/2013 z dnia 29 sierpnia 2013 r.
W uzasadnieniu przedmiotowej decyzji Wójt wskazał, że w trakcie postępowania ustalono, że zmiana przeznaczenia działki nr [..] w planie zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście wpłynęła na zmianę wartości nieruchomości. Działka była użytkowana rolniczo, natomiast w obecnie obowiązującym planie miejscowego zagospodarowania przestrzennego to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczone symbolem MN5. Wzrost wartości dla działki nr [..] według wyceny rzeczoznawcy wyniósł łącznie 44.926,00 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30% daje kwotę należnej opłaty w wysokości 13.477,80 zł.
Organ pierwszej instancji nadmienił, że zapewnił stronie czynny udział w każdym stadium postępowania. Dnia 18 października 2018 r. rzeczoznawca majątkowy A. R. sporządziła operat szacunkowy dla działki [..], w którym nie wykazała wzrostu wartości nieruchomości. Po uwzględnieniu uwag organu z dnia 23 października 2018 r. biegły uznał, iż wskazana nieruchomość była użytkowana rolniczo przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc sporządził nowy operat szacunkowy, w którym wykazał wzrost wartości nieruchomości. Pismem nr [..] z dnia 14 listopada 2018 r. zbywca został poinformowany o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym z dnia 2 listopada 2018 r. Stronie omyłkowo został przedstawiony błędny operat szacunkowy nie wykazujący wzrostu wartości nieruchomości. Następnie przekazano stronie prawidłowy operat szacunkowy, wyjaśniając jednocześnie omyłkę pracownika. Strona postępowania pismem z dnia 4 grudnia 2018 r. złożyła odwołanie od przedstawionych operatów, zaznaczając, iż są one wykonane "bez zachowania staranności jak i fachowej wiedzy potrzebnej do wykonania wyceny". Z uwagi na zaistniałą sytuację i uwzględnienie uwag strony organ uznał, iż należy sporządzić nowy operat szacunkowy. Dodatkowo, w myśl art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przedmiotowy operat stracił ważność. Zgodnie z treścią tego przepisu sporządzono nowy operat szacunkowy z dnia 24 stycznia 2020 r. wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego A. R. Zawiadomieniem z dnia 7 lutego 2020 r. strona została poinformowana o zakończeniu postępowania dowodowego. Dnia 21 lutego 2020 r. wpłynęły uwagi do przedstawionego operatu szacunkowego. Biegły w wyczerpujący sposób odpowiedział na zastrzeżenia strony. Omówił przebieg przeprowadzonego szacowania nieruchomości. Zaznaczył, iż podział nieruchomości działki nr [..] nastąpił po uchwaleniu planu miejscowego, a więc w przedmiotowej wycenie należało wyliczyć wartość działki przed podziałem (działki pierwotnej), a następnie wyliczyć wartość nieruchomości sprzedanej. Szczegółowo omówił analizowany rynek i dobór transakcji porównawczych. Wskazał również, iż dobór transakcji opiera się na dokładnie przeanalizowanym zbiorze aktów notarialnych znajdujących się w Starostwie Powiatowym. Wójt Gminy pismem z dnia 2 marca 2020 r. nr [..] przekazał stronie odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego na wniesione zarzuty. Odpowiedź biegłego nie była dla strony satysfakcjonująca, dlatego w piśmie z dnia 19 marca 2020 r. B. i A.M. wnieśli kolejne zarzuty poddając pod wątpliwość ustalony przez biegłego rynek nieruchomości. W odpowiedzi z dnia 31 marca 2020 r. rzeczoznawca wskazał, iż niezbędne było poszerzenie rynku z uwagi na małą ilość transakcji, przy tym zauważył, iż porównanie nieruchomości do S. czy K. było uzasadnione, jednak cena została skorygowana ze względu na lokalizację. Zwrócił uwagę, iż uzbrojenie działki przed zmianą planu i po zmianie było identyczne. Zaznaczył, iż na niektórych rynkach odnotowuje się duży wzrost cen, jednak nie na rynku nieruchomości gruntowych na obszarze wiejskim. Dowodem tego są transakcje dokonane przez stronę na przełomie lat 2016-2018, gdzie wzrost cen nie nastąpił. Tym samym potwierdził dobrany rynek nieruchomości i prawidłowość wykonanej wyceny.