Orzekanie w decyzji o warunkach zabudowy o usytuowaniu projektowanej zabudowy po granicy nieruchomości możliwe jest wówczas gdy taka lokalizacja jest elementem ładu przestrzennego, tj. stanowi kontynuację sposobu zabudowy w terenie analizowanym oraz gdy taka lokalizacja będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z sąsiednimi terenami i w przyszłości nie ograniczy sposobu użytkowania tych terenów. Redakcja komparycji decyzji powinna określić "możliwość sytuowania po granicy" a nie zawierać stanowcze stwierdzenie nakazujące taką lokalizację obiektu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Mieczysław Markowski, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.), sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 listopada 2017 r. sprawy ze skargi C. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza Z. z dnia [...] kwietnia 2017 roku numer [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącej C. R. kwotę 997 (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności.
Decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] Burmistrz Z., po ponownym rozpatrzeniu sprawy z wniosku E. S., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, przebudowie budynku mieszkalnego, na działce oznaczonej nr geod. [...], położonej w obrębie Z., gmina Z., wraz z infrastrukturą techniczna, usytuowanej po granicy z działką o nr geod. [...].
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., po rozpatrzeniu odwołania C. R., decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...], uchyliło przedmiotową decyzję w pkt 2 w zakresie warunków szczegółowych i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, ustalając jednocześnie nowe wymagania, a w pozostałym zakresie utrzymało w mocy kwestionowaną decyzję. W uzasadnieniu podano, że ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla wskazanej we wniosku inwestycji nie jest uzależnione od zgody właścicieli działek sąsiednich, na jej lokalizację. Organ wydający rozstrzygnięcie w tej sprawie ma bezwzględny obowiązek ustosunkowania się do złożonego wniosku, mając na uwadze funkcjonujące w określonym zakresie normy prawne. Jest takim wnioskiem bezwzględnie związany. Nie może pozostawić go bez rozpatrzenia. Musi wydać rozstrzygnięcie w sprawie, biorąc za podstawę przepisy ustawy oraz przepisy ustaw odrębnych. Decyzja taka winna być - stosownie do przepisu art. 54 ust. 2 ustawy - zgodna z przepisami odrębnymi, w zakresie: warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, a także ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych. Właśnie w oparciu o te wymagania, właściwy w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu organ, dokonuje szczegółowej analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację wnioskowanej inwestycji.
Organy obu instancji, oceniając złożony wniosek w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy uznały, że planowana inwestycja może zostać zrealizowana na wskazanym w nim terenie. O podjęciu takiej decyzji przesądziły, wyniki przeprowadzonej w myśl § 3 ust. 1 rozporządzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w kontekście obowiązujących przepisów prawa, a w szczególności art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Organ odwoławczy podał, że aby ocenić, czy istnieje możliwość uwzględnienia wniosku o ustalenie warunków zabudowy należy przeprowadzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Z treści przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia wynika, że organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Wyznaczenie w niniejszej sprawie terenu analizowanego nie budzi wątpliwości Kolegium. Przyjęty do analizy obszar pozwolił, zdaniem organu odwoławczego, nie tylko zadośćuczynić przepisowi § 3 ust. 2 rozporządzenia, ale również na wykazanie na nim istniejącego charakteru zabudowy oraz potwierdzenie, czy planowana inwestycja jest kontynuacją zabudowy istniejącej na gruncie, a tym samym czy wpisuje się w zastany na tym gruncie ład przestrzenny.