Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.),, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 października 2011 r. sprawy ze skargi B. F. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę
Skarga została wywiedziona na tle następujących okoliczności.
Na skutek ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta B. Nr [...] z dnia 7 sierpnia 2008 r. o ustaleniu lokalizacji drogi gminnej dla inwestycji polegającej na budowie ulicy D. w B., doszło do przejęcia przez Gminę B. pod budowę tej drogi między innymi działki o numerze [...] o powierzchni 0,0184 ha, stanowiącej własność skarżącej B. T. F.
Następnie Prezydent Miasta B. działający jako Starosta wszczął postępowanie w sprawie ustalenia i wypłacenia odszkodowania za w/w nieruchomość, po przeprowadzeniu którego decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie 71.015,00 zł i zobowiązaniu Gminy B. do jego wypłaty na rzecz skarżącej. W podstawie prawnej decyzji przywołane zostały przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U.
z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) - zwanej dalej "specustawą" oraz art. 130 ust. 2 i art. 132 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) - zwanej dalej "ugn".
W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że dla potrzeb ustalenia odszkodowania zostały w postępowaniu dopuszczone dwa dowody: opis stanu zagospodarowania i stanu techniczno - użytkowego nieruchomości na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej oraz sporządzony w dniu 2 sierpnia 2010 r. operat rzeczoznawcy majątkowego, uzupełniony następnie aneksami z dnia 7 października 2010 r. i 29 listopada 2010 r. Oba te dowody zostały poddane ocenie. Organ podkreślił, iż w opracowaniu biegłego do określenia wartości gruntu zastosowano podejście metodą korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym, do obliczenia wartości składników zabudowy zastosowano podejście kosztowe, metodą kosztów odtworzenia techniką wskaźnikową, natomiast wartość nasadzeń określono na podstawie cennika "Szacowania wartości roślin sadowniczych na plantacjach towarowych oraz upraw ogrodniczych oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie" autorstwa K. Z., wyd. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2007 r. i wybór metod szacowania uznać należy za trafny i zgodny z obowiązującymi regulacjami prawnymi. Treść operatu szacunkowego zawiera wszelkie niezbędne informacje, wskazuje podstawy prawne, przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy. Operat nie budzi zastrzeżeń formalno - prawnych.
Organ wskazał ponadto, iż wydanie przedmiotowej decyzji poprzedziły trzy rozprawy administracyjne przeprowadzone w dniach 10 sierpnia 2010 r., 26 listopada 2010 r. i 29 grudnia 2010 r. z udziałem skarżącej i jej pełnomocnika, biegłego oraz przedstawiciela gminy. Podczas pierwszej z nich skarżąca zakwestionowała ustalenia operatu szacunkowego, nadto wskazała na brak wyceny żywopłotu.
W następstwie powyższego do akt sprawy przedłożony został aneks do opisu stanu zagospodarowania i stanu techniczno - użytkowego z dnia 22 września 2010 r., w którym stwierdzono, iż w granicach działki [...] znajduje się żywopłot ze śliwy ałycza. Po ponownym przeanalizowaniu operatu i ustosunkowania się do w/w aneksu do opisu, rzeczoznawca majątkowy sporządził uzupełnienie z dnia 7 października 2010 r. do operatu z dnia 2 sierpnia 2010 r., w którym ustalił nową cenę odszkodowania z uwzględnieniem żywopłotu ze śliwy ałycza na długości 33 m o wysokości 2 m. Podczas drugiej rozprawy pełnomocnik skarżącej podniósł, iż w operacie szacunkowym przyjęto niewłaściwą ilość modrzewi. Błąd polegał na wycenie 9 jabłoni zamiast 1 jabłoni oraz 1 modrzewia zamiast 9 modrzewi. Ponadto wskazał, iż cena 1 m² przyjętej nieruchomości ujęta w uzupełnieniu do operatu szacunkowego jest zaniżona i winna wynosić 230 zł/m², a więc tyle ile wynosi transakcja wolnorynkowa w latach 2008 - 2009. Wezwany do złożenia wyjaśnień w powyższej kwestii, biegły wskazał, iż operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, które nie pozwalają na dowolne kształtowanie wartości wyceny, zaś opracowanie musi zostać sporządzone ściśle z przepisami obowiązującymi biegłych, co szczegółowo zostało przedstawione w toku rozprawy administracyjnej. Jednocześnie w dniu 29 listopada 2010 r. rzeczoznawca sporządził aneks do operatu szacunkowego z dnia 2 sierpnia 2010 r., określając w nim wartość nieruchomości przy uwzględnieniu prawidłowej ilości nasadzeń na działce. Podczas trzeciej rozprawy biegły podtrzymał oszacowaną wartość rynkową nieruchomości na poziomie przedłożonego do operatu szacunkowego aneksu z dnia 29 listopada