Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Elżbieta Lemańska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder, asesor sądowy WSA Barbara Romanczuk, Protokolant sekretarz sądowy Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 marca 2022 r. sprawy ze skargi A. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] listopada 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącej A. C. kwotę 201 (dwieście jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Zaskarżoną decyzją z [...] listopada 20021 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy J. z [...] sierpnia 2021 r. znak [...], którą ustalono A. C. opłatę adiacencką z tytułu podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej.
Decyzje wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.
Zawiadomieniem z [...] lipca 2021 r. Wójt Gminy J. poinformował A. C. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej jej działkę o nr [...] położoną w obrębie N. w gminie J., spowodowanego budową sieci kanalizacji sanitarnej grawitacyjno-pompowej z odgałęzieniami wraz z zasilaniem energetycznym przepompowni ścieków i sieci wodociągowej, a w konsekwencji stworzeniem warunków technicznych do korzystania z tych sieci.
W trakcie postępowania właścicielka działki wniosła o zaliczenie na poczet opłaty poniesionych kosztów wykonania przykanalika (przedstawiła kserokopię faktury oraz wydruk potwierdzenia zapłaty).
Decyzją z [...] sierpnia 2021 r. Wójt ustalił A. C. opłatę adiacencką w wysokości 5 020 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową opisanej wyżej sieci kanalizacji sanitarnej i wodociągowej.
W uzasadnieniu decyzji Wójt wskazał, że [...] stycznia 2019 r. Gmina J. dokonała odbioru końcowego robót związanych z budową ww. sieci, natomiast [...] stycznia 2019 r. zawiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. o zakończeniu budowy. Organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu, zatem zawiadomienie stało się ostateczne [...] stycznia 2019 r. i tego dnia powstały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2020 r., poz. 1990), dalej: u.g.n.
Wzrost wartości nieruchomości, według stanu na dzień [...] stycznia 2019 r., ustalono na podstawie operatu szacunkowego opracowanego [...] czerwca 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. G. W ocenie organu, operat został sporządzony zgodnie z zasadą szczególnej staranności oraz odpowiada ustawowym kryteriom z art. 154 i art. 151 u.g.n. Przyjęta metoda wyceny nieruchomości nie budzi wątpliwości, a przedstawione przesłanki jej zastosowania wykazano w sposób przejrzysty, logiczny i mający odniesienie do realiów lokalnego rynku obrotu nieruchomościami. Organ podkreślił uwzględnienie danych o transakcjach wolnorynkowych sprzedaży nieruchomości na terenie rynku lokalnego - powiatu b., w tym w gminie J., w tym w obrębie N. na transakcjach zawartych od 2017 r. do daty stworzenia warunków do korzystania z sieci ([...] stycznia 2019 r.). Zdaniem Wójta, oszacowanie wartości nieruchomości według stanu przed i po budowie wodociągu i kanalizacji biegły poprzedził analizą rynku nieruchomości, które odpowiednio posiadały dostęp do niepełnej infrastruktury i posiadały dostęp do pełnej infrastruktury oraz uwzględnił cechy nieruchomości, które mają wpływ na poziom cen uzyskiwanych na rynku lokalnym. Wybrane do obliczeń nieruchomości gruntowe charakteryzują się cechami zbliżonymi do nieruchomości wycenianej, a analiza obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi oraz informacje z lokalnego rynku nieruchomości pozwoliły stwierdzić, że w okresie analizowanym nie ma możliwości ustalenia jednoznacznego trendu zmiany cen. W konsekwencji Wójt przyjął wyliczoną przez rzeczoznawcę kwotę wzrostu wartości nieruchomości jako podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej (art. 145 ust. 1 u.g.n.). Kwotę opłaty ustalono w wysokości 50% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury technicznej a jej wartością obecną, w oparciu o uchwałę nr [...], która obowiązywała w dniu stworzenia warunków technicznych do podłączenia do sieci, tj. [...] stycznia 2019 r. Nie uwzględnił organ wniosku o zaliczenie na poczet opłaty adiacenckiej nakładów poniesionych na wykonanie "przykanalika", argumentując powołaniem się na orzecznictwo sądów administracyjnych i treść art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. 2020, poz. 2078 ze zm.).