Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Zdzisław Kostka Sędziowie sędzia NSA Jerzy Stelmasiak sędzia del. NSA Anna Żak (spr.) po rozpoznaniu w dniu 24 kwietnia 2018 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej E. P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 11 lipca 2017 r. sygn. akt II SA/Wr 233/17 w sprawie ze skargi E. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Jeleniej Górze z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 1. uchyla zaskarżony wyrok; 2. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Zgorzelec z dnia [...] października 2016r. nr [...]; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Jeleniej Górze na rzecz E. P. kwotę 1750 (tysiąc siedemset pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
II OSK 2719/17
Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu wyrokiem z dnia 11 lipca 2017r. w sprawie sygn. II SA/Wr233/17 oddalił skargę E. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Jeleniej Górze z dnia [...] stycznia 2017 r. w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W uzasadnieniu wyroku Sąd przedstawił następujący stan sprawy.
Wójt Gminy Zgorzelec ponownie rozpoznając sprawę, decyzją z dnia [...] października 2016 r. ustalił E. P. opłatę w wysokości 3.480,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej geodezyjnie jako działki nr [...] o pow. 0,1273 ha oraz udziału 1/17 części działki nr [...] o pow. 0,2803 ha. w K. (działki te powstały po podziale w 2015r. nieruchomości oznaczonej w ew. jako działka [...] o pow. 2,9357 ha -przypomnienie NSA), na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Gminy Zgorzelec Nr [...] z dnia [...] września 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi K. (dz. Urz Woj. Dolnośląskiego z dnia 2 października 2014r., poz.40780) dalej zwanej dalej "miejscowym planem z 2014r.". Podstawę prawną tej decyzji stanowiły przepisy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2016 r. poz. 778, ze zm.) dalej jako "u.p.z.p", § 18 pkt 2 w/w miejscowego planu z 2014 r , art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774, ze zm.) - dalej jako u.g.n.
W odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji E. P., kwestionowała ustalenia operatu szacunkowego podnosząc, że rzeczoznawca powinien ustalić faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu i uwzględnić ten sposób przy ustalaniu wartości nieruchomości. W sytuacji, gdy działka spełniała warunki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i gdy właściciel nieruchomości czynił ku temu starania, to według orzecznictwa należało uznać, że była to działka budowlana. O spełnieniu przez nieruchomość powyższych przesłanek świadczyć może wydanie przez Wójta Gminy decyzji o warunkach zabudowy dla działki sąsiedniej, o nr [...], z dnia [...] lipca 2009 r. oraz wydane na wniosek strony oświadczenie [...] o możliwości przyłączenia do sieci.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Jeleniej Górze (SKO) po rozpatrzeniu odwołania E. P., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.
Powołało mające w sprawie zastosowanie przepisy art. 36 ust.4, art.37 ust. 1 i ust.11 u.p.z.p. Wskazało, że na podstawie art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W sprawie celem wyceny było ustalenie, czy nastąpił wzrost wartości rynkowej nieruchomości, oznaczonej jako działki nr [...] oraz udziału 1/17 części działki nr [...], położonej w obrębie wsi K., na skutek uchwalenia miejscowego planu w 2014r. W dniu 02 grudnia 2015 r. E. P. zbyła dz. nr [...] i udział w dz. nr [...], umową zawartą w formie aktu notarialnego. W sprawie nie budzi wątpliwości przeznaczenie gruntu, które w toku ponownego rozpoznania sprawy zostało jednoznacznie ustalone przez Wójta, zarówno w okresie obowiązywania planów miejscowych, jak i w okresie tzw. luki planistycznej. Zgodnie z planem ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy Zgorzelec, zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy Zgorzelec z dnia [...] lipca 1992 r., nieruchomości objęte postępowaniem przeznaczone były pod uprawy polowe (do dnia 31 grudnia 2003r.). Następnie zgodnie z planem miejscowym z 2014r. nieruchomości niniejsze oznaczone zostały symbolem MN7 - jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zgodnie natomiast z zapisami w ewidencji gruntów i budynków oraz wnoszonymi opłatami podatku od nieruchomości, działki będące przedmiotem postępowania w okresie od 01 stycznia 2004 r. do 16 października 2014 r. tzn. w okresie "luki planistycznej" wykorzystywane były jako tereny rolne - użytki oznaczone kl. RIVa, na dowód czego wskazano zaświadczenie Naczelnika Wydziału Finansowego i Planowania dot. podatku od nieruchomości z dnia 25.07.2016r.z dnia 25 lipca 2016 r., jak również zapisy w ewidencji gruntów. SKO stwierdziło, że organ pierwszej instancji w sposób prawidłowy ustalił przeznaczenie nieruchomości w okresie obowiązywania planów miejscowych, jak i w okresie tzw. luki planistycznej. Zdaniem SKO, ocena operatu szacunkowego została przeprowadzona w prawidłowy sposób przez organ pierwszej instancji, który ustalił wysokość opłaty planistycznej z uwzględnieniem stawki procentowej, ustalonej w § 18 pkt 2 miejscowego planu z 2014r. Powołując się na orzecznictwo NSA, wyjaśniło, że nie jest możliwe dokonanie oceny operatu szacunkowego w takim zakresie, w jakim obejmuje on fachowe wiadomości o charakterze specjalistycznym. Obowiązkiem organu dokonującego oceny operatu szacunkowego jest jego zbadanie pod kątem zgodności z przepisami prawa tj. czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności i niezgodności z przepisami, pomyłek, braków, które powinny sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartości dowodową. W ocenie SKO operat będący podstawą wydanego w sprawie orzeczenia, sporządzony został prawidłowo i obiektywnie oceniony przez organ, natomiast wykonana wycena nieruchomości z punktu widzenia obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego, jest prawidłowa i w związku z tym mogła stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. W szczególności operacie zawarto szczegółową analizę transakcji zawieranych na rynku lokalnym, obejmującą transakcje nieruchomościami uznanymi przez rzeczoznawcę za podobne, z uwzględnieniem trendu czasowego. Wybór nieruchomości został opisany i uzasadniony przez rzeczoznawcę, a przyjęte kryteria nie budzą w ocenie SKO zastrzeżeń. Nie jest natomiast rzeczą organów administracji rozważanie w jakim zakresie poszczególne cechy rynkowe wpływały na wartość szacowanych nieruchomości, względnie analizowanie w jakim zakresie możliwy był wpływ innych cech rynkowych, ponieważ oznaczałoby to wkraczanie w domenę wiedzy specjalistycznej. Przedmiot wyceny został prawidłowo ustalony poprzez zbadanie odrębnych ksiąg wieczystych dla odrębnych nieruchomości (odpowiednio działek o nr [...] i [...]), następnie wzięto pod uwagę, że rzeczoznawca ustalając w operacie wartość działki nr [...] wyceną objął także udział 1/17 części w działce nr [...]. Odnosząc się natomiast do kwestii spełnienia warunków do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i wydania decyzji o warunkach zabudowy dla działki sąsiedniej, oznaczonej nr [...], SKO stwierdziło, że do dnia wejścia w życie aktualnego planu miejscowego, nie wydano decyzji dotyczącej warunków zabudowy dla tej nieruchomości, a w okresie przed uchwaleniem planu działki te nie zostały odrolnione, ani nie złożono wniosku do Starostwa Powiatowego w Jeleniej Górze o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W związku z tym nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu faktycznie wykorzystywane były jako grunt rolny. W rezultacie SKO doszło do wniosku, że decyzja organu pierwszej instancji jest zgodna z prawem.