Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Małgorzata Stahl Sędziowie sędzia NSA Bożena Walentynowicz sędzia NSA Janina Kosowska ( spr.) Protokolant Mariusz Szufnara po rozpoznaniu w dniu 3 marca 2009 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 23 października 2007 r. sygn. akt II SA/Łd 680/07 w sprawie ze skargi B. Ł. i W. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach z dnia [...] maja 2007 r. nr [...] w przedmiocie renty planistycznej 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Łodzi 2. odstępuje od zasądzenia kosztów postępowania kasacyjnego.
Wyrokiem z dnia 23 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 680/07, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi po rozpoznaniu sprawy ze skargi B. Ł. i W. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach z dnia [...] maja 2007 r., Nr [...], w przedmiocie renty planistycznej, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji i zasądził na rzecz skarżących zwrot kosztów sądowych od organu odwoławczego.
Przedstawiając stan faktyczny rozpoznanej sprawy, Sąd I instancji wskazał, iż decyzją z dnia [...] lutego 2007 r. Burmistrz Miasta Łowicz, po kolejnym rozpatrzeniu tej sprawy, ustalił dla skarżących opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zbyciem nieruchomości objętej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przed upływem 5 lat (opłatę planistyczną) w wysokości 115.910,40 zł. Wskazał, iż zbycie nieruchomości o łącznej powierzchni 2,29 ha nastąpiło w dniu 29 grudnia 2004 r. Natomiast Uchwałą Rady Miejskiej w Łowiczu Nr XI/69/2003 z dnia 26 czerwca 2003 r., która weszła w życie w dniu 6 września 2003 r., zmieniono przeznaczenie należącej do skarżących nieruchomości z rolnego z zakazem zabudowy na tereny pod produkcję i usługi produkcyjne oraz magazyny i składy. Wysokość opłaty planistycznej ustalona została na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego G. S..
W odwołaniu od przedmiotowej decyzji skarżący podnieśli, że organ I instancji błędnie wskazał termin wejścia w życie uchwały Nr XI/69/2003, gdyż datą właściwą jest dzień 22 września 2003 r. Z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym w tym dniu wynika natomiast, że rentę planistyczną pobiera się tylko od tych właścicieli, którzy dokonali sprzedaży nieruchomości objętej zmianą planu. Zbycie zaś nieruchomości poprzez zawarcie ugody przenoszącej własność nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu jak w przypadku odwołujących się nie jest objęte hipotezą wskazanego przepisu. Skarżący podnieśli ponadto, iż operat szacunkowy zawierał liczne błędy natury rachunkowej oraz merytorycznej i nie powinien stanowić podstawy obliczenia renty planistycznej. W ocenie skarżących, bardziej właściwym byłoby wykorzystanie przedłożonego przez nich operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Włodzimierza Paszczę. W tych warunkach, wnieśli o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego spoza terenu Łowicza, dopuszczenie dowodu z akt sprawy nr [...] i sprawy nr [...], w tym operatu szacunkowego nr 18/2006 z dnia 27 lutego 2006 r.
W wyniku rozpatrzenia odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Skierniewicach, decyzją z dnia [...] maja 2007 r., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazało, iż w operacie szacunkowym opracowanym przez G. S. wartość nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego określona została na kwotę 120.636 zł, natomiast po zmianie planu na kwotę 507.006 zł. Różnica pomiędzy tymi wartościami wyniosła 386.368 zł. Natomiast w oparcie szacunkowym przedłożonym przez odwołujących się, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego W. P. wartość nieruchomości przed zmianą planu została określona na kwotę 219.840 zł, zaś po zmianie planu na kwotę 230.145 zł. Różnica wyniosła więc 10.305 zł. Zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji prawidłowo ocenił każdy z tych operatów. Po wnikliwej analizie operatu szacunkowego W. P. przedstawiono szereg zastrzeżeń co do jego treści i przyjętych tam założeń, jak chociażby brak danych identyfikujących nieruchomości przyjęte do porównań, ilość cech wpływających na wartość nieruchomości sprowadzoną do minimum, wreszcie niczym nieuzasadnione obniżenie ceny nieruchomości porównawczej aż o 50%, a następnie nie przyjęcie jej do obliczeń jako ceny maksymalnej. Mimo przytoczenia przez rzeczoznawcę majątkowego treści przepisów obowiązujących przy wycenie we wnioskach zawarł on stwierdzenie, że przepisy nakazują przyjęcie cen gruntów przed zmianą ich przeznaczenia na dzień wejścia w życie uchwały o zmianie planu. Jest to istotne uchybienie, które w tym operacie szacunkowym jest niesprawdzalne z uwagi na pominięcie cechy porównawczej w postaci korekty z uwagi na upływ czasu. W konsekwencji, organ I instancji uznał, że operat szacunkowy sporządzony przez W. P. zawiera uchybienia, które dezawuują jego wartość jako dowodu. Przy czym uznał, iż niecelowe było skorzystanie z uregulowania przewidzianego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy sporządzony przez G. S. wprawdzie zawierał błędy rachunkowe, ale zostały one usunięte, a zarzuty skarżących sprowadzają się właściwie do osoby biegłego. Organ II instancji nie uznał za zasadne uwzględnienie wniosku odwołujących się o powołanie biegłego spoza Łowicza, a nawet gminy Łęczyca. Organ odwoławczy nie znalazł uzasadnienia do sporządzenia jeszcze jednego operatu szacunkowego. Ponadto w jego ocenie, dowód z akt sprawy dotyczącej ustalenia opłaty planistycznej obciążającej Parafię pw. [...] w Łowiczu również nie znajduje uzasadnienia. Postępowanie w tej sprawie zostało bowiem zakończone ostateczną decyzją organu I instancji i w żaden sposób nie łączy się ze sprawą rozpatrywaną obecnie.