SKO wskazało, iż na gruncie niniejszej sprawy bezspornym jest, że warunki zawarte w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 2-5 zostały spełnione.
Szczegółowej analizie poddano natomiast spełnienie warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.
Rozważając jego zaistnienie organ l instancji ma obowiązek zlecić osobie do tego uprawnionej, dysponującej wiedzą fachową, dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora.
Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem inwestora. Jak wynika z dalszych przepisów rozporządzenia - § 4-8 - zabudowa znajdująca się na tym terenie, jest podstawą wyznaczenia parametrów dla nowej inwestycji odnośnie obowiązującej linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. Sytuacja, jaka miała miejsce w sprawie jest - zdaniem SKO - o tyle specyficzna, że na przedmiotowej działce realizowana jest już inwestycja co do zasady identyczna z wnioskowanym zamierzeniem. Inwestor złożył ponowny wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla tej inwestycji w związku z faktem, że nastąpiła modyfikacja planu inwestycji w zakresie geometrii dachu oraz dopuszczenia realizacji tarasu na połowie długości ostatniej kondygnacji planowanego budynku. W ocenie SKO w sytuacji, kiedy realizowany na działce budynek nie został jeszcze dopuszczony do użytkowania, organy administracji zajmujące się sprawą zobowiązane są przyjąć fikcję, że budynku tego na terenie planowanego zamierzenia nie ma. Jego parametry nie mają zatem żadnego znaczenia dla ustalania warunków zabudowy w sprawie niniejszej.
Przeprowadzona w sprawie analiza z § 3 ust. 1 rozporządzenia zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Analiza została sporządzona przez uprawnioną do tego osobę, wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów.
Zdaniem SKO w sytuacji przedstawienia przez kompetentną osobę poglądu w sprawie możliwości zrealizowania projektowanej inwestycji, nie ma podstaw do polemizowania z takim stanowiskiem, o ile jest ono prawidłowo uzasadnione.
Zarówno analiza wykonana w niniejszej sprawie jak i sama decyzja organu I instancji spełniają wymogi określone rozporządzeniem. Analiza prawidłowo określa badany obszar, zawiera wystarczającą charakterystykę terenu i sąsiedniej zabudowy. Wyznacza wszystkie parametry wymagane prawem, a w szczególności odnosi się do kwestii geometrii dachu, jako do tego parametru planowanej zabudowy, który ma ulec zmianie w stosunku do warunków zabudowy ustalonych dla przedmiotowego zamierzenia decyzją z dnia [...] lutego 2006 r., nr [...].