1) W przypadku rozpoczęcia robót budowlanych inwestor nie może z własnej inicjatywy domagać sie wydanie decyzji o warunkach zabudowy, lecz musi wykazać, że działa w celu wykonania obowiązku nałożonego na niego postanowieniam wydanym przez organ nadzoru w trybie art. 48 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego 2) Jeżeli zasadą jest, że przystapienie do realizaji robót budowlanych czyni niemożliwym uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, to tym samym nie jest dopuszczalne wydanie w takiej sytuacji decyzji o warunkach zabudowy.
Żadna z omawianych decyzji nie może służyć samodzielnie do legalizaji robót budowlanych paza trybem wyraźnie w Prawie budowlanym przewidzianym. W razie gdy organ nadzoru budowlanego prowadzi postepowanie legalizacyjne lub naprawcze w przedmiocie zrealizowanych robót budowlanych, to do jego kompetencji należy ocena, czy zachodzi potrzeba uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy.
Dnia 14 stycznia 2014 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Jerzy Stelmasiak, sędzia NSA Marzenna Linska-Wawrzon (spr.), sędzia del. WSA Stanisław Nitecki, Protokolant starszy asystent sędziego Tomasz Godlewski po rozpoznaniu w dniu 14 stycznia 2014 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Z.K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 21 marca 2012 roku sygn. akt II SA/Po 112/12 w sprawie ze skargi Z.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] marca 2011 roku nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżony wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu oraz uchyla zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] marca 2011 roku; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu na rzecz Z.K. kwotę 1270 (tysiąc dwieście siedemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 21 marca 2012 r., sygn. akt II SA/Po 112/12 oddalił skargę Z. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] marca 2011 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy.
Wyrok wydany został w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:
W dniu 7 listopada 2008 r. Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe i Handlowe "[...]" sp. z o.o. w Poznaniu złożyła Burmistrzowi Miasta i Gminy Swarzędz wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkaniowego, wielorodzinnego wraz z układem komunikacyjnym w Zalasewie przy ul. Kórnickiej/Radosnej działki nr 222/4, 222/5, 222/6 w całości i 218/3 - w części.
Decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r. Burmistrz Swarzędza ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu, po rozpatrzeniu odwołania Z. K., decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.
W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że podanie wnioskodawcy nie spełniło wymogów formalnych. Ponadto z akt nie wynika jaka mapa została dołączona do wniosku. Wnioskodawca nie przedstawił też w formie graficznej gabarytów projektowanego obiektu (wysokość budynku, szerokość elewacji frontowej, kąt nachylenia dachu), nie wiadomo też ile budynków ma stanowić planowany zespół. Analiza tekstowa i graficzna nie zostały podpisane przez Burmistrza, ani przez osobę upoważnioną do działania w jego imieniu. Analiza nie stanowi również załącznika do decyzji. W ocenie Kolegium decyzja organu I instancji jest nieprecyzyjna. Mowa w niej o zespole budynków, nie wskazując z jakich elementów ten zespół ma się składać, nie wskazano też ilości mieszkań. Uzasadnienie decyzji jest ogólnikowe.
Pismem z dnia 12 października 2009 r. [...] spółka z o.o. złożyła uzupełnienie wniosku. Przedłożyła na kopii mapy zasadniczej określenie granic terenu objętego wnioskiem, charakterystykę inwestycji w tym szczegółów zabudowy i zagospodarowania terenu, zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzania ścieków. Przedłożono też wypis z oświadczenia o ustanowieniu służebności na rzecz każdorazowego właściciela działek nr 222/4, 222/5 i 222/6 służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez działkę nr 218/3, z prawem pobudowania drogi przeznaczonej do prowadzenia ruchu drogowego oraz z prawem ułożenia urządzeń kanalizacji sanitarnej, deszczowej oraz wszelkich innych przewodów i urządzeń do przesyłu mediów. Dołączono też porozumienie [...] spółki z o.o. z [...] TBS spółką z o.o. o ustanowieniu przez działkę nr 221/23 i 733/3 drogi wewnętrznej jako drogi dojazdowej od ul. Kórnickiej, do działek objętych wnioskiem. Nadto Spółka podniosła, iż żaden z właścicieli nieruchomości sąsiednich nie posiada przymiotu strony w niniejszym postępowaniu, albowiem inwestycja nie oddziałuje na działki sąsiednie.