Dnia 3 marca 2015 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Małgorzata Dałkowska-Szary /spr./ sędzia NSA Wojciech Mazur sędzia del. WSA Jerzy Siegień Protokolant asystent sędziego Hubert Sęczkowski po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2015 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skarg kasacyjnych Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. oraz Zakładu A. Sp. z o.o. z siedzibą w D. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 4 kwietnia 2013 r. sygn. akt II SA/Go 62/13 w sprawie ze skargi T. D.i P. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargi kasacyjne.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2013 r., sygn. akt II SA/Go 62/13, po rozpoznaniu sprawy ze skargi T. D. i P. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza D. z dnia [...] września 2012 roku nr [...], znak [...], stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu i zasądził od organu na rzecz skarżących zwrot kosztów postępowania sądowego.
Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:
Decyzją z dnia [...] września 2012 r. Burmistrz D. ustalił na rzecz Z. Spółki Jawnej w D. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...] i [...] przy ul. W. w D., gm. D.. W sentencji decyzji określono rodzaj i zakres inwestycji - 14 budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz 1 budynek wielorodzinny z możliwością usługi zlokalizowanej w parterze budynku, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych. Szerokość elewacji frontowej budynków mieszkalnych została ustalona na 25 m, budynków lub wiat garażowych do 15 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki budynków mieszkalnych została ustalona do 9,8 m, lecz nie więcej niż trzy kondygnacje naziemne, zaś budynków lub wiat garażowych do 5,3 m. Kąt nachylenia dachów został ustalony w przedziale od 20 do 35 stopni, natomiast wysokość kalenicy do 12,50 m.
Od powyższej decyzji odwołali się P. G., M. D., T. D. oraz M. D..
Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium podkreśliło, że organ I instancji wyznaczył wokół działki budowlanej objętej wnioskiem obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. W ocenie Kolegium obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy a organ należycie uzasadnił sposób jego wyznaczenia. Granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone "wokół działki budowlanej" w sposób jednakowy, co oznacza, że granice te zostały wyznaczone zgodnie z przepisem § 3 cyt. rozporządzenia Ministra Infrastruktury. W tym stanie rzeczy, podnoszone przez skarżących w odwołaniu zarzuty dotyczące nieprawidłowości w zakresie ustalenia obszaru analizowanego zostały uznane za nieuzasadnione. W sprawie wykonana została analiza urbanistyczno-architektoniczna zawierająca część opisową i graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem. Z przedmiotowej analizy wynika, że na terenie analizowanym znajduje się zabudowa o różnych funkcjach, w tym znajdują się budynki wielorodzinne na działkach [...] i [...], położone przy drodze publicznej - ul. P., stanowiącej dojazd do terenu planowanej inwestycji poprzez niepubliczną drogę - W.. Ponadto wskazano, że na rozpatrywanym terenie położone są również budynki pełniące funkcję usługową (działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]). Skoro w obszarze analizowanym znajdują się budynki wielorodzinne oraz budynki pełniące funkcję usługową, to planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji w sąsiedztwie zgodnie z art. 61 u.p.z.p. oraz z przepisami odrębnymi. Co więcej, organ I instancji w zaskarżonej decyzji odniósł się w sposób niebudzący wątpliwości do warunku wskazanego przez ustawodawcę w art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, wskazując co najmniej jedną działkę sąsiednią, dostępną z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w stosunku do planowanej funkcji usługowej. W niniejszej sprawie organ wyznaczył linię zabudowy wynoszącą odpowiednio: od ul. [...] - 6,0 m od granicy z działką drogową nr [...] (przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce [...]); od ul. W. - 7,0 m od granicy z działką drogową nr [...] ( przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce nr [...]). Dla nowej zabudowy od strony drogi na działce nr [...] organ pierwszej instancji wyznaczył nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 10,0 m od tej granicy, argumentując powyższe zachowaniem szpaleru drzew oraz możliwością poprawy parametrów drogi. Kolegium uznało powyższe wyznaczenie obowiązujących linii nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem za prawidłowe. Średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy budynkami w stosunku do powierzchni działek w analizowanym obszarze wynosi 22,09%, tymczasem organ pierwszej instancji określił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu na 30%. Organ I instancji skorzystał z możliwości, o której mowa w § 5 ust. 2 rozporządzenia, tj. możliwości wyznaczenia innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W ocenie Kolegium bezsprzecznie rozważania organu I instancji zawarte w analizie dowodzą, iż wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy nie na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego jest prawidłowe. Kolegium podzieliło zatem argumentację organu I instancji wskazującą przesłanki, które przesądziły o ustaleniu powyższego wskaźnika w sposób określony w § 5 ust. 2 cyt. rozporządzenia.