Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Zofia Borowicz Sędziowie NSA Joanna Kabat-Rembelska Dariusz Dudra (spr.) Protokolant Katarzyna Łysiak po rozpoznaniu w dniu 18 listopada 2014 r. na rozprawie w Izbie Gospodarczej skargi kasacyjnej J.L. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. z dnia 26 marca 2013 r., sygn. akt VI SA/Wa 337/13, w sprawie ze skargi J.L. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lutego 2010 r., nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej wobec rzeczoznawcy majątkowego oddala skargę kasacyjną
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 26 marca 2013 r. sygn. akt VI SA/Wa 337/13 Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. oddalił skargę J.L. (zwanego dalej: skarżącym) na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych.
Ze stanu faktycznego sprawy przyjętego przez Sąd I instancji wynika, że Minister Infrastruktury z urzędu wszczął wobec skarżącego - rzeczoznawcy majątkowego postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej, w związku z powzięciem przez Wojewodę P. wątpliwości, czy skarżący sporządzając operaty szacunkowe z dnia 15 listopada 2006 r. i 21 stycznia 2008 r., dotyczące określenia wartości nieruchomości pozostawionych przez A.B. poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, położonej w miejscowości K., Gmina Głębokie, powiat dziśnieński, województwo wileńskie oraz operaty szacunkowe z dnia 15 listopada 2006 r. i z 21 stycznia 2008 r., dotyczące określenia wartości nieruchomości pozostawionej przez S.B. poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, położonej w miejscowości W., Gmina Głębokie, powiat dziśnieński, województwo wileńskie, działał zgodnie z zasadami szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania oraz bezstronności.
Z akt sprawy wynika, że w związku ze zdezaktualizowaniem poprzednio złożonych operatów szacunkowych wnioskodawca wystąpił o umożliwienie ich aktualizacji. Poprzednie operaty z dnia 15 listopada 2006 r. określały wartość wymienionych nieruchomości odpowiednio na: 313.825 zł za nieruchomość położoną w K. i 376.435 zł za nieruchomość położoną w W. Zaktualizowane operaty szacunkowe tych nieruchomości sporządzone przez skarżącego według stanu na dzień 21 stycznia 2008 r. określają wartość tych nieruchomości odpowiednio na 1.367.437 zł za nieruchomość położona w K. (na kwotę ponad 4-krotnie wyższą) i 554.521 zł za nieruchomość położoną w W. (wzrost około 50%).
Minister Infrastruktury, zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (zwanej dalej: Komisją) o przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w tym zakresie. Posiedzenie Komisji z udziałem skarżącego odbyło się 30 września 2008 r., z czego sporządzono protokół. Z tego protokołu wynika, że przedstawiony opis stanu nieruchomości sporządzony przez skarżącego, nie w pełni znajduje podstawy w dokumentach. Skarżący opisując las, przyjął wiek drzewostanu na 70 lat, a jego wyjaśnienie, że jest to średni wiek dla tego typu gatunków drzew, Komisja uznała za niewystarczające. Ponadto w operacie dotyczącym nieruchomości pozostawionej przez A.B. skarżący przyjął dla potrzeb szacowania wielkości powierzchni zabudowań, które nie zostały potwierdzone żadnymi dowodami. Skarżący wyjaśnił, że przyjął te wielkości na podstawie innych, podobnych nieruchomości, co nie zostało uznane przez Komisją za zasadne, gdyż budynki nieruchomości podobnych mogą różnić się wielkością powierzchni i innymi cechami i nie można było przyjmować tych danych do wyceny omawianych nieruchomości. Czynności szacowania dotyczące analizy i charakterystyki rynku nieruchomości we wszystkich operatach szacunkowych zostały wykonane w niepełnym zakresie. Nieruchomości położone w miejscowościach K. i W. są do siebie podobne pod względem rodzaju, powierzchni gruntów, rodzaju i wielkości zabudowań, a ponadto znajdują się w tej samej gminie, w tym samym powiecie i województwie. Skarżący przyjął powiat sokólski jako rynek porównywalny do rynku szacowanych nieruchomości. W operacie dotyczącym nieruchomości położonej w miejscowości K., skarżący ograniczył okres badania rynku do 1 roku i uznał, że na tym rynku nie było transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Według wyjaśnień skarżącego przyjął taki okres badania cen ze względu na dużą dynamikę rynku i dla wyeliminowania zmian cen spowodowanych upływem czasu. Te wyjaśnienia nie przekonały Komisji, gdyż w przypadku małej liczby transakcji, rzeczoznawca majątkowy może wydłużyć okres badania rynku. W przypadku braku transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych na rynku wybranego powiatu rzeczoznawca powinien był przeanalizować rynek innego powiatu. Zdaniem Komisji, niewykonanie przez skarżącego pełnej analizy rynku nieruchomości skutkowało przyjęciem nieuprawnionego wniosku, że brak jest nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej i w konsekwencji zastosowanie podejścia kosztowego. Opisane działania rzeczoznawcy dotyczące analizy i charakterystyki rynku nieruchomości świadczyły o małej staranności przy wykonywaniu tych czynności. Bardzo duży wzrost oszacowanych wartości zabudowanych części nieruchomości i lasu w okresie 14 miesięcy nie znalazł potwierdzenia w podanych przez skarżącego danych rynkowych. Ponadto skarżący nie uzasadnił w operatach szacunkowych wyników końcowych wycen. W ocenie Komisji, biorąc pod uwagę opisane okoliczności, skarżący naruszył § 55 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pkt 5, pkt 7 i pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej: rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r., a także art. 10 ust. 1 i ust. 2 i art. 11 ust. 3 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. nr 169, poz. 1418 ze zm.), zwanej dalej: ustawą o realizacji prawa do rekompensaty oraz art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zwanej dalej: u.g.n., poprzez niezachowanie szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania. Uzasadniając wniosek o zastosowanie kary dyscyplinarnej, jaką jest zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy (art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n.), Komisja miała na uwadze: