Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Skiba, Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, sędzia WSA Iwona Kosińska (spr.), , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 22 stycznia 2021 r. sprawy ze skargi A. R. i J. R. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] lutego 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2019 r. nr [...] 2. zasądza od Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii solidarnie na rzecz A. R. i J. R. kwotę 697 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Minister Rozwoju decyzją z dnia [...] lutego 2020 r. nr [...], po rozpoznaniu odwołania J. R. i A. R., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2019 r. nr [...] orzekającą o przyznaniu odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości położonej w dzielnicy [...] [...], przeznaczonej pod budowę drogi [...] [...]-[...], oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha.
Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że nieruchomości położona w dzielnicy [...] [...], oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienionej decyzją Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] grudnia 2018 r. została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...]-[...]. Następnie Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2019 r. ustalił na rzecz A. R. i J. R. odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa własności przedmiotowej nieruchomości, każdemu z nich za [...] udziału prawa własności tej nieruchomości oraz o powiększeniu ustalonego odszkodowania o [...]% wartości przejętej nieruchomości. Decyzja wydana została na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem, A. R. i J. R. złożyli odwołanie. W uzasadnieniu zarzucili wydanej decyzji naruszenie m.in. art. 18 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez nieprawidłowe sporządzenie operatu szacunkowego, a w konsekwencji zaniżenie przyznanego odszkodowania.
Rozpatrując odwołanie, organ II instancji stwierdził, że nie może ono zostać uwzględnione. W uzasadnieniu zajętego stanowiska organ odwoławczy powołał przepisy art. 12 oraz art. 18 ust. 1 oraz ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. z 2018 r. Dz. U. poz. 1474 ze zm.) i art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1-4, art. 154 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2020 r. Dz. U. poz. 1990 ze zm.) oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ II instancji wyjaśnił, że z odpisu księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości wynika, że wyceniana nieruchomość stanowiła współwłasność A. R. i J. R. w udziałach wynoszących po [...] części. A. R. zmarł w dniu [...] sierpnia 2018 r. a na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia i umowy o podział majątku wspólnego wraz z umową o dział spadku współwłaścicielką udziału wynoszącego [...] części we współwłasności nieruchomości stała się A. R.. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody przez rzeczoznawcę majątkowego. Aktualność tego opracowania biegły potwierdził stosowną klauzulą aktualizacyjną. W operacie rzeczoznawca wyjaśnił, że na dzień wydania decyzji Wojewody o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady [...] z dnia [...] czerwca 2006 r., zgodnie z którym wyceniana nieruchomość położona była w większości na obszarze oznaczonym symbolem [...] ([...]) oraz w niewielkiej części na terenie oznaczonym [...] - [...] i terenie oznaczonym [...] - [...]. Mając na uwadze, że przeznaczenie pod [...] stanowi niewielki obszar, autor opracowania uznał, iż przedmiot wyceny posiada przeznaczenie drogowe. Biegły wskazał jednocześnie, że w otoczeniu przedmiotowej nieruchomości przeważają tereny oznaczone symbolem [...]. Mając na uwadze cel wywłaszczenia oraz przeznaczenie szacowanej nieruchomości, rzeczoznawca zbadał na wstępie kształtowanie się cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod drogi na terenie dzielnicy [...]. Mając na uwadze brak wystarczającej liczby transakcji, biegły rozszerzył obszar analizy na tereny innych dzielnic [...] części [...] i wyłonił [...] transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele komunikacyjne. Tak dokonana analiza rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne pozwoliła biegłemu stwierdzić, że nie można określić wartości rynkowej ww. nieruchomości w oparciu o zbiór nieruchomości drogowych wyłonionych podczas analizy rynku nieruchomości. W świetle powyższego stosownie do zapisów wskazanych na stronie [...] operatu biegły dokonał analizy transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wyceniając przedmiotową nieruchomość, biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Minister opisał istotne elementy sporządzonego operatu szacunkowego i uznał, że ocena operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. W operacie szacunkowym biegły prawidłowo przeanalizował przeznaczenie planistyczne wycenianej nieruchomości, wskazując, że wartość rynkowa nieruchomości zostanie oszacowania w oparciu o zbiór transakcji nieruchomościami drogowymi, natomiast w przypadku braku takich transakcji w oparciu o zbiór transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Biegły poprawnie przeanalizował rynek nieruchomości drogowych określony jako [...] cześć [...]. Odstępując od dalszego rozszerzenia obszaru analizy biegły wskazał, że rynek nieruchomości drogowych jest specyficznym rynkiem, a tereny [...] części [...] nie stanowią obszaru podobnego, a zatem jego analiza byłaby działaniem niecelowym, jak również mogłaby przyczynić się do dokonania błędnych obliczeń końcowych. Tym samym prawidłowo biegły dokonał wyliczeń w oparciu o zbiór nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, które to w niniejszej sprawie stanowiły nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu pod [...]. Powyższe w ocenie organu jest zgodne z przepisami (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). Minister uznał, że rzeczoznawca majątkowy wyczerpująco wyjaśnił kwestię związaną z określeniem wartości przedmiotowej nieruchomości. Uzasadnił przyczyny odstąpienia od rozszerzenia analizy rynku nieruchomości drogowych na rynek regionalny, a następnie dokonał analizy transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną, z szczególnym uwzględnieniem cech tych nieruchomości wpływających na fakt uznania ich za nieruchomości podobne do nieruchomości przejmowanej pod inwestycję drogową. W ocenie organu odwoławczego opinia rzeczoznawcy spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym skorygowaniu przyjętych cech rynkowych.