Organ dodał, że dla oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego podstawowe znaczenie ma § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, z 2005 r. Nr 196, poz. 1628), który stanowi, iż przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku takich cen wartość gruntów określa się, w myśl § 36 ust. 2 tego rozporządzenia, tj. w sposób następujący:
wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;
wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.
Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
W niniejszej sprawie, analizie poddano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę dróg w okolicach jak najbardziej zbliżonych do wycenianej nieruchomości. Do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami z obszaru miasta G. i gminy P., przy uwzględnieniu ich cech podobieństwa, w tym takich czynników, jak lokalizacja szczegółowa, stopień zagospodarowania nieruchomości wycenianej i gruntów otaczających oraz potencjał inwestycyjny gruntu.
W wyniku analizy transakcji zawartych w okresie od sierpnia 2008 r. do października 2009 r., rzeczoznawca majątkowy ustalił, że ceny 1 m2 powierzchni nieruchomości gruntowych kształtowały się od [...] zł do [...] zł. Uwzględniając te dane oraz stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, ustalono, że wartość 1 m2 działek nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] wynosi [...] zł, zaś wartość całkowita gruntu wynosi [...] zł.
Organ uznał, iż rzeczoznawca majątkowy W. A., sporządził operat szacunkowy zgodnie z cytowanymi przepisami oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, dokonując prawidłowego określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.