Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz Sędziowie: WSA Joanna Skiba (spr.) WSA Iwona Maciejuk Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi U. Sp. z o.o. z siedzibą w Z. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.
Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...], o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, prawa własności nieruchomości położonej w gminie S., obrębie [...], oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] oraz o przyznaniu całości odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego, tj. Banku [...] S.A.
W uzasadnieniu organ wskazał, że nieruchomość położona w gminie S., obrębie [...], oznaczona jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha , nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej [...]. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...].
W myśl art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) nieruchomości o których mowa w art. 11 ust. 1 pkt 6 stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W myśl art. 18 ust. 1 c ww. ustawy, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką .
Wojewoda [...] dla potrzeb niniejszego postępowania zlecił rzeczoznawcy majątkowemu J. L. wykonanie wyceny nieruchomości, będącej przedmiotem przejęcia, która stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Operat ten został sporządzony w dniu 5 lipca 2011 r., zaś został zaktualizowany w dniu 17 października 2012 r. Autor operatu ustalił, że wyceniana nieruchomość zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod tereny usług komercyjnych - rzemiosła i handlu (symbol [...]) oraz pod tereny dróg i ulic - drogę ekspresową (symbol [...]). Część nieruchomości objęta jest strefą ochronną oddziaływania gazociągów wysokiego ciśnienia o szerokości 15 m od przewodów w obie strony. Położenie wycenianej nieruchomości jest atrakcyjne, jest dobrze skomunikowana z miastami sąsiednimi (L. i S.). Nieruchomość składa się z siedmiu działek inwestycyjnych, tworzących zwarty kompleks, które zostały wydzielone z nieruchomości zabudowanej, użytkowanej w sposób komercyjny. Na nieruchomości znajdują się budowle w postaci ogrodzenia z siatki stalowej, brama stalowa przesuwana manualnie, szlaban elektromechaniczny z urządzeniem sterującym, nawierzchnię z kostki brukowej betonowej na podsypce cementowo - piaskowej, zabezpieczenie gazociągów wysokiego ciśnienia wykonane z płyt drogowych betonowych, 4 studzienki ściekowe, oświetlenie zewnętrzne placu, reklama zewnętrzna. Na nieruchomości znajduje się też trawnik o pow. [...] m2 oraz jedno drzewo - dąb w wieku 50 lat. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość składników budowlanych określono metodą kosztową a wartość składników roślinnych określono według zasad wyrażonych w art. 135 ust. 5 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że na potrzeby wyceny przebadał rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne w latach 2010 - 2011 na terenie gminy S. i innych gmin sąsiadujących z L. Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości biegły ustalił na kwotę [...] zł., w tym wartość składników budowlanych na kwotę [...] zł, zaś wartość składników roślinnych na kwotę [...] zł. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przytoczył treść § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Następnie wskazał, że art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. W piśmie z dnia 17 października 2012 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że przeprowadzona w operacie szacunkowym analiza rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny wykazała, że ceny gruntów nabywanych w celu budowy dróg są wyższe od cen gruntów przeznaczonych na pod tereny usług, rzemiosła i handlu. Mając to wszystko na uwadze organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony prawidłowo, w oparciu o § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu drogowym.