W świetle zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) brak jest podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych, jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania. W ramach ustalania odszkodowania konieczne jest ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego (zasada korzyści).
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędziowie: WSA Mirosław Gdesz (spr.) WSA Joanna Skiba Protokolant starszy referent Agnieszka Bieńkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 marca 2013 r. sprawy ze skargi Z. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego Z. K. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
I. Stan faktyczny
1. Starosta [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] ustalił odszkodowanie na rzecz Z. K. w wysokości [..] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa działki ew. nr [...] z obrębu [...] w J. o pow. [..] m2 przejętej na realizację drogi gminnej i zobowiązał do jego wypłaty Gminę J. Wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. C., który ustalając wartość przyjął do porównania nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe ekstensywne tj. takie jak gruntów przyległych do przedmiotu wyceny. Biegły odrzucił transakcje nieruchomościami drogowymi, jako niespełniające kryterium określonego w art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), powoływanej dalej jako "ugn", co wyjaśnił w piśmie z dnia [...] marca 2012 r.
2. Gmina J. wniosła odwołanie od tej decyzji zarzucając niezasadne uznanie za wiarygodną opinii sporządzonej przez biegłego.
3. Wojewoda [...] decyzją z dnia [..] października 2012 r. nr [...] uchylił w całości powołaną decyzję Starosty [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania temu organowi. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdził, że treść § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), powoływanego dalej jako "rozporządzenie", jednoznacznie wskazuje, że określenie wartości rynkowej, poprzez przyjęcie przeznaczenia nieruchomości wśród gruntów przyległych jest możliwe dopiero po stwierdzeniu niemożności uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Natomiast rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do oceny, czy ceny transakcji uzyskiwane ze sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne spełniają kryterium definicji wartości rynkowej. Organ I instancji nie wyjaśnił powyższej kwestii, czym w konsekwencji naruszył art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), powoływanej dalej jako "Kpa", poprzez brak wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego, polegający na uznaniu za wiarygodny sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Zdaniem Wojewody konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, co na podstawie art. 138 § 2 Kpa uzasadniało przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.
4. Z. K. na powyższą decyzję Wojewody [...] wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o jej uchylenie oraz zarzucając naruszenie prawa materialnego:
- art. 87 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez naruszenie hierarchiczności § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości wbrew treści art. 151 ust. 1 ugn;
- naruszenie art. 151 ust. 1 ugn poprzez błędną wykładnię tego przepisu, polegającą na nakazaniu ustalenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości przy uwzględnieniu cen nieruchomości drogowych, pomimo że transakcje te nie spełniają wymagań cen transakcyjnych przewidzianych w art. 151 ust. 1 ugn;