Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 grudnia 2010 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Zarządu [...] w S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] października 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.
Decyzją z dnia [...] października 2010 r. nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] orzekającej o ustaleniu na rzecz Zarządu [...] S.A. odszkodowania w wysokości [...] zł za odjęcie prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomościach Skarbu Państwa położonych w obrębie [...], oznaczonych jako działki nr [...] o pow. [...] ha , nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonych pod inwestycję w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w S., a także zobowiązującego Wojewodę [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania.
W uzasadnieniu organ przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy: Nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha , nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położona w obrębie [...], zostały przeznaczone pod inwestycję w zakresie [...] w S. decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] października 2009 r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie [...]. Przedmiotowa decyzja z dnia [...] października 2009 r. stała się ostateczna dnia 3 listopada 2009 r.
Decyzję z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu na rzecz Zarządu [...] S.A. odszkodowania w wysokości [...] zł za odjęcie prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości Skarbu Państwa położonych w obrębie [...], oznaczonych jako działki nr [...] o pow. [...] ha , nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha , przeznaczonych pod inwestycję w zakresie [...] w S. , a także zobowiązał Wojewodę [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia , w którym decyzja stanie się ostateczna .
Od powyższej decyzji odwołanie złożył Zarząd [...] S.A. podnosząc zarzut, iż wartość nieruchomości ustalona została w bez słusznego odszkodowania w wysokości wartości tego prawa tj. bez uwzględnienia należnego podatku od towarów i usług (VAT). Ponadto wskazano, że w decyzji nie wskazano na konieczność zwaloryzowania odszkodowania za wywłaszczenie na dzień dokonania wypłaty przez organ.
Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] października 2010 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] uznając odwołanie za nieuzasadnione. W uzasadnieniu decyzji Minister przywołał treść art. 20 ust. 12 ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 roku o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w S. ( Dz. U. z 2009 r. Nr 84 poz. 700 ze zm.) , który określa , że jeżeli przeznaczona na inwestycję w zakresie [...] nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego została oddana w użytkowanie wieczyste , w zakresie wskazanym w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji użytkowanie to wygasa za odszkodowaniem z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji stała się ostateczna. Wysokość odszkodowania (ustalanego w sytuacji, gdy nie dojdzie do pisemnych uzgodnień dotyczących wysokości odszkodowania między wojewodą a dotychczasowym użytkownikiem wieczystym) dokonuje się na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie [...] przez organ I instancji oraz wg jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 dalej ugn) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi , z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości . Zdaniem Ministra przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego podejście porównawcze, metoda porównywania parami było prawidłowe. Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny , a także dostępność danych transakcyjnych , biegły dla potrzeb wyceny określił wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek oraz wyznaczył okres jego analizy. Dokonał analizy transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych , przeznaczonych pod [...] lub położonych w granicach [...] oraz ich sąsiedztwie , które miały miejsce na terenie miast północnej polski z [...] w okresie 2007-2009. Do porównania wybrano ostatecznie 13 transakcji nieruchomościami, natomiast do końcowej analizy biegły przyjął 3 nieruchomości. Z uwagi na fakt iż na rynku nieruchomości odnotowano tylko dwie transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych, wartość rynkową nieruchomości gruntowej jako prawa użytkowania wieczystego określono zgodnie z par. 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Ostatecznie wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] oszacowano na kwotę [...] zł , działki nr [...] na kwotę [...] zł , a działki nr [...] na kwotę [...] zł. Prawidłowość operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę P. A. z dnia 10 marca 2010r. została potwierdzona opinią Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Federacji Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 23 maja 2010r . Odnosząc się z kolei do żądania strony dotyczącego naliczania podatku VAT, organ wskazał, iż podatek VAT, związany m.in. z transakcją kupna - sprzedaży nieruchomości, oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Z uwagi na powyższe, podatek VAT, jak również i inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. tak samo jak prowizja dla pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny. Tym samym określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy.