Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Sędziowie: WSA Dorota Apostolidis WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 października 2013 r. sprawy ze skargi S. B. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącej S. B. kwotę 440 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r., nr [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz S. B. w wysokości [...] zł, za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości, położonej w [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...], o pow. [...] ha oraz o powiększeniu tak ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu wydania jej inwestorowi, tj. o kwotę [...] zł, a także zobowiązującą Zarząd Dróg Wojewódzkich w [...], działający w imieniu Województwa [...], do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ podał, że Wojewoda [...] ostateczną decyzją z dnia [...] marca 2011 r., nr [...], orzekł o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej rozbudowie odcinka drogi wojewódzkiej nr 780 od km 11+033 do km 11+153 wraz z budową mostu na rzece [...], gmina [...]. Następie Wojewoda [...] opisaną wyżej decyzją z dnia [...] maja 2012 r. ,nr [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz S. B.
Od powyższej decyzji S. B. wniosła odwołanie.
Organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] przedmiotowej nieruchomości stanowił operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2011 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego U. W.
Biegła ustaliła, że wyceniana nieruchomość położona jest w gminie [...] w powiecie [...] przy drodze wojewódzkiej nr [...]. Nieruchomość graniczy z terenami zieleni ekologicznej, terenami zalewowymi oraz drogą wojewódzką. W dalszej odległości znajdują się również tereny o pojedynczej zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej.
Przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2007 r., nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] ze zm.). Zgodnie z ustaleniami tego planu przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona pod tereny komunikacji - drogi publiczne. Natomiast przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych to tereny zieleni o funkcjach ekologicznych i ochronnych w strefie technicznej wzdłuż napowietrznych linii elektroenergetycznych istniejących i projektowanych.
Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.
Organ wyjaśnił, że podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie art. 153 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) - zwanej dalej "ugn" ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.