Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich po rozpoznaniu w dniu 29 października 2012 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi W. W. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2012 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję ; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącego W. W. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] o ustaleniu na rzecz W. W. odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.
Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym.
Nieruchomość wyżej opisana, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2010 r. nr [...] została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej nr [...] na odcinku [...] - [...].
Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ww. nieruchomości.
W dniu [...] czerwca 2012 r. od powyższej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r. odwołanie złożył Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wskazując, że rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań transakcje nieruchomościami różniącymi się skrajnie pod względem ich powierzchni. Jednocześnie przy tak znacznych różnicach, biegły nie wyodrębnił cechy rynkowej uwzględniającej różnicę w wielkości powierzchni nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą.
Ponadto od powyższej decyzji odwołanie złożył W. W. podnosząc, że rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo sporządził operat szacunkowy.
Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r., po rozpatrzeniu odwołania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r. W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ww. nieruchomości, stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] kwietnia 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego S. J. Minister zwrócił uwagę, że biegły wskazał, że przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana i stanowi grunt rolny, obsiany żytem na poplon. Wyceniana działka położona jest w sąsiedztwie niezabudowanych nieruchomości rolnych. Ponadto autor operatu szacunkowego ustalił, że wyceniany grunt w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...]z dnia [...] czerwca 2000 r. znajduje się na obszarze określonym jako osadnictwo okołomiejskie w obszarze [...] kierunków ochrony dziedzictwa kulturowego i kształtowania środowiska - pierścienia jednostek osadniczych wokół [...]. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Organ odwoławczy dodał, że autor operatu szacunkowego wskazał, że z przeprowadzonej analizy wynika, iż przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Ponadto Minister zaznaczył, że biegły wskazał, iż poziom cen nieruchomości rolnych niezabudowanych kształtuje się od [...] zł do [...] zł za 1 ha(od [...] zł/m² do [...] zł/m²). Z kolei ceny transakcyjne zestawionych nieruchomości drogowych są znacznie wyższe niż niezabudowanych nieruchomości rolnych i kształtują się od [...] zł/m² do [...] zł/m². Z tego też względu w niniejszym operacie szacunkowym wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi. W związku z powyższym analizą objęto nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod budowę dróg różnej kategorii. Obszar badania objął całe województwo [...] oraz sąsiadujące z nim obszary powiatów: [...],[...] i [...]. Zdaniem Ministra należy wskazać, że bez znaczenia dla wyceny przedmiotowej nieruchomości jest objęcie analizą transakcji nieruchomościami drogowymi zarówno o powierzchni [...] m² jak i o pow. [...]m². Organ odwoławczy podkreślił, że dobór nieruchomości porównawczych oraz wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Skoro zatem rzeczoznawca majątkowy uznał, że na badanym rynku lokalnym transakcje nieruchomościami drogowymi są do siebie podobne i nie zaistniała konieczność korekty przyjętych cen ze względu na powierzchnię nieruchomości, to brak jest podstaw do podważenia powyższych ustaleń biegłego. Zwłaszcza, że strona nie przedstawiła w tym zakresie żadnego dowodu na poparcie swoich twierdzeń, zaś gołosłowne twierdzenia nie mogą podważać stanowiska rzeczoznawcy majątkowego. Nadto Minister wskazał, że w operacie szacunkowym zaznaczono, że zestawienie transakcyjne nieruchomości o podobnym charakterze i cechach lokalizacyjnych wykazało, że w analizowanym okresie na przyjętym obszarze nie wystąpiły istotne zmiany cen transakcyjnych analizowanego segmentu rynku. Do ostatecznej analizy porównawczej biegły przyjął 3 transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budowę dróg, położone w odległości od 50 do ponad 100 m do najbliższej zabudowy zagrodowej. Ze względu na fakt, że dla całej nieruchomości nie można określić wartości rynkowej, tj. wraz z naniesieniami roślinnymi, wobec tego określono wartość odtworzeniową ww. nieruchomości. Ostatecznie wartość gruntową przedmiotowej nieruchomości oszacowano w kwocie [...] zł, a wartość zasiewów żyta w kwocie [...] zł i w takiej też kwocie, powiększonej o 5 % wartości z tytułu wcześniejszego wydania gruntu, Wojewoda [...] przyznał odszkodowanie.