Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Iwona Kosińska, Sędziowie sędzia WSA Monika Sawa (spr.), sędzia WSA Joanna Skiba, , po rozpoznaniu w dniu 20 stycznia 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi R.S. i L.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Decyzją z [...] maja 2020 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania R.S. i L.S. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] numer [...] z dnia [...] marca 2020 r. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.
Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:
Decyzją z [...] marca 2020 r. Prezydent [...] ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po dokonanym podziale. Organ wskazał, iż z tytułu podziału działki o numerze [...] doszło do wzrostu jej wartości. W uzasadnieniu powołał się na przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2020 poz. 65) - dalej jako "Ustawa", w szczególności na przepis art. 98a, jak również wskazał na okoliczność sporządzenia operatu szacunkowego dla opisanych wyżej działek, na podstawie których orzeczono o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W przewidzianym ustawą terminie strona złożyła odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia wskazując w szczególności na to, że w ocenie odwołującego operat szacunkowy sporządzony w sprawie zawiera szereg wad wyszczególnionych przez odwołującego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że stosownie do treści przepisu art. 98a Ustawy jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1 a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Organ podniósł, że zgodnie z treścią cytowanego przepisu ale również w świetle ugruntowanego orzecznictwa przesłankami umożliwiającymi ustalenie w drodze decyzji obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej są wzrost wartości nieruchomości w wyniku dokonania jej podziału oraz podjęcie przez radę gminy stosownej uchwały w przedmiocie ustalenia wysokości stawki opłaty. SKO odwołało się do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 9 lutego 2018 r., w sprawie II SA/Łd 12A8, w którym wskazano, że "przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. "
Odnosząc powyższe do stanu faktycznego sprawy organ podkreślił, że bezsporne jest dokonanie podziału nieruchomości będącej przedmiotem sprawy na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej. Organ wskazał, że w obrocie pozostaje również uchwała nr [...] Rady Miasta Stołecznego [...] z dnia [...] stycznia 2018 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Organ podał, że trzecia z przesłanek tj. wzrost wartości nieruchomości po podziale, może być ustalona wyłącznie w oparciu o wiadomości specjalne. Organ w tym celu jest zobligowany do zlecenia sporządzenia biegłemu rzeczoznawcy operatu szacunkowego na okoliczność stwierdzenia tego czy rzeczywiście doszło do zwiększenia wartości nieruchomości. W aktach sprawy znajduje się stosowny operat szacunkowy, który potwierdza fakt zwiększenia wartości nieruchomości, która podlegała podziałowi. Odnośnie zarzutów odwołania wkraczających w meritum opinii rzeczoznawcy organ wskazał, że ocena operatu przez organy działające w sprawie ma wysoce ograniczony charakter. Jakkolwiek istnieje możliwość badania tego dokumentu od strony formalnej to jakakolwiek ingerencja w proces samej wyceny, kwestionowanie wniosków wywiedzionych przez rzeczoznawcę przeczy istocie zasięgania wiadomości specjalnych przez organ. Gdyby bowiem organ sam posiadał stosowną wiedzę z zakresu szacowania wartości nieruchomości opinia biegłego byłaby zbędna. Z oczywistych względów, zdaniem organu, tak nie jest, a sam proces wyceny wymaga stosownego, specjalistycznego wykształcenia oraz doświadczenia. W tym zakresie organ odwołał się do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 15 marca 2018 r., wydanego w sprawie o sygn. II SA/Po 950/17 gdzie wskazano, że "Operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem określającym wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. (..) Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. " Zdaniem organy z powyższego wynika, że Sąd podkreśla samą wyłączność środka dowodowego w postaci operatu szacunkowego, jak również zwraca uwagę na ograniczone możliwości jego oceny. Kolegium podzieliło pogląd wyrażony w cytowanym orzeczeniu, zgodnie z którym tylko w przypadku widocznych również dla laika wad tego dokumentu możliwe jest dokonywanie jego oceny pod kątem przydatności jako środka dowodowego w konkretnym postępowaniu. W ocenie SKO z taką sytuacją nie mamy do czynienia na gruncie przedmiotowej sprawy. Zdaniem SKO operat szacunkowy znajdujący się w aktach nie budzi wątpliwości. SKO odwołało się do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, z 23 maja 2018 r,, w sprawie o sygn.IV SA/Po 1167/17 gdzie Sąd ten wskazał, że "operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. W konsekwencji jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej. Ma on wszystkie cechy opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 kp.a., skoro jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych. (..) Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Skutecznym sposobem ewentualnego podważenia operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie jest przedstawienie przez stronę kontroperatu, czy chociażby złożenie wniosku o weryfikację prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. " SKO doszło do wniosku, że skuteczne zakwestionowanie dowodu w postaci opinii biegłego może nastąpić w praktyce wyłącznie poprzez przedstawienie kontroperatu ewentualnie uzyskanie stosownej opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Powyższe nie należy jednak do organu administracji, który nie ma powodów do kwestionowania sporządzonej na zlecenie tego organu opinii. SKO wskazało również, że argumentacja odwołania sprowadza się w istocie do polemiki z operatem szacunkowym znajdującym się w aktach sprawy. W ocenie organu wkraczanie w meritum operatu szacunkowego rozumiane jako ingerencja w kompetencje rzeczoznawcy, w posiadane przezeń wiadomości specjalne nie należy do kompetencji organów administracji. Nie niweczy również przydatności przedmiotowego operatu na gruncie niniejszej sprawy obszerna polemika z jego ustaleniami dokonana w treści odwołania. Reasumujać SKO wskazało, że w jego ocenie w okolicznościach sprawy zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej a samo postępowanie w sprawie nie było wadliwe.