Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart Sędziowie: Sędzia WSA Maria Tarnowska Sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.) Protokolant specjalista Jolanta Dominiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 września 2012 r. sprawy ze skargi K. K. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącego K. K. kwotę 1177 (tysiąc sto siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Minister Transportu, Budownictwa i Gospodrkai Morskiej na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. po rozpatrzeniu odwołania K. K. oraz Prezydenta W. decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r., nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz K. K. z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę W. nieruchomości położonej we W., oznaczonej geodezyjnie jako działki: nr [...] o pow. [..] ha, obręb [...] nr [...] o pow. [...] ha, obręb [...]; nr [...] o pow. [...] ha, obręb [...]; nr [...] o pow [...] ha, obręb [...] oraz nr [...] o powierzchni [..] ha, obręb P.
Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w nastepującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:
Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2010 roku [...] ustalił lokalizację przedsięwzięcia EURO 2012 dla inwestycji p.n.: [...] wraz z zagospodarowaniem terenu po północnej stronie stadionu piłkarskiego EURO 2012 - etap II. Decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [....] października 2010 roku [...], wyżej wymieniona nieruchomość z dniem 28 października 2010 roku stała się własnością Gminy W. W dniu, w którym decyzja o lokalizacji inwestycji przedsięwzięcia EURO 2012 stała się ostateczna działki nr [...] , obręb P. stanowiły własność K. K. Ponieważ w terminie 2 miesięcy od dnia w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwizięcia EURO 2012 stała się ostateczna. Nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy Gminą W. a K. K., Wojewoda [...] wszczął postępowanie w sprawie o ustalenie wysokości odszkodowania. Materialnoprawną podstawę dla wydania decyzji odszkodowawczej stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 września 2007 roku o przygotowaniu finałowego turneju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (DZ.U. z 2012 r., nr 26, poz. 133 ze zm.) - dalej jako ustawa o EURO, przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, poz. 651 ze zm.) - dalej jako u.g.n., do których odsyła art. 24 f ustawy o EURO. Wycenę nieruchmości i operat szacunkowy sporządzono w oparciu o przepisy § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Z 2004 r., nr 207. poz. 2109 ze zm.). Dla potrzeb ustalenia nieruchomości w niniejszej sprawie P. C. sporządził operat szacunkowy z dnia 1 marca 2012 r. Rzeczoznawca majątkowy po dokonaniu analizy cen transakcyjnych gruntów, nabywanych na realizację inwestycji celu publicznego ze szczególnym uwzględnieniem inwestycji drogowych stwierdził, że z wyjątkiem jednej transakcji wszystkie pozostałe nie spełniają wymogów podobieństwa określonych w ustawie. W związku z powyższym rzeczoznawca majatkowy uznał, że nie jest możliwe dokonanie wyceny przedmiotu oszacowania w oparciu o sprzedaż tzw. nieruchomości drogowych. Dlatego też rzeczoznawca majątkowy oszacował nieruchomość analizując ceny wolnorynkowe nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę usługową, przy zastosowaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami, przy czym czynnik końcowy oszacowania skorygował dodatkowo współczynnikiem odzwierciedlającym szacunkowy koszt likwidacji części składowych gruntu. Badanie rynku lokalnego rzeczoznawca majątkowy przeprowadził na terenie miasta W. za okres od stycznia 2010 r., do sierpnia 2011 r., i po odrzuceniu skrajnych cenowo transakcji stwierdził, że zdecydowanie wyższe ceny osiągają grunty przeznaczone pod szeroko rozumiany handel (głównie pawilony handlowe). W wyniku zestawienia trzech transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych podobnych do przedmiotu wyceny rzeczoznawca obliczył wartość 1 m2 powierzchni wycenianej nieruchomości i określił ją na kwotę [...] zł. Ponieważ analiza optymalnego sposobu użytkowania wykazała, że nieruchomośc gruntowa wykorzystwana jest pod zabudowę komercyjną, a co za tym idzie niezbędna jest likwidacja istniejących obiektów budowlanych, rzeczoznawca dokonał oszacowania kosztów prac rozbiórkowych i wyznaczył współczynnik korygujący, uwzględniający koszty rozbiórki, który ustalił na poziomie 0,95. Przyjęta metodyka wyceny pozwoliła mu na ostateczne oszacowanie wartości nieruchomości na kwotę [...] zł. Wartość tę określono według stanu nieruchomości w dniu 29 lipca 2010 roku, tj. w dniu wydania przez Wojewodę [...] ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012 dla inwestycji p.n. [...] wraz z zagospodarowaniem terenu po północnej stronie Stadionu piłkarskiego Euro 2012 - etap II oraz aktualnego poziomu cen z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W toku postępowania Wojewoda [...] podkreślił, że z uwagi na treść art. 24e ust. 8 ustawy o EURO, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi powiększono o kwotę równą 5% wartości ww. nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł, w związku z faktem wydania przedmiotowej nieruchomości na podstawie protokołu z dnia 9 listopada 2010 roku. Ponadto, na podstawie art. 24 c ust. 9 ustawy o EURO wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi powiększono o kwotę równą [...] zł w związku z faktem, że przedmiotowa nieruchomość była zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem mieszkalno - gospodarczym, w których dotychczasowy właściciel zamieszkiwał. Organ pierwszej instancji w toku postępowania ustalił również, że według stanu prawnego na dzień [...] lipca 2010 roku w dziale IV księgi wieczystej nr [...] znajdowały się wpisy dotyczące czterech hipotek, które zostały wykreślone, a wierzytelności zabezpieczone hipotekami spłacone. Odnosząc się do wniosku Gminy W. zawartego w piśmie z dnia 29 grudnia 2010 roku o uwzględnienie w treści decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, że zapłata części odszkodowania w kwocie [...] zł już nastąpiła i w tym zakresie wygasły roszczenia o wypłatę odszkodowania Wojewoda [...] stwierdził, że nie może go uwzględnić, ponieważ zgodnie z art. 24e ust. 2 ustawy o EURO` ` istotą prowadzonego postępowania jest ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę W. przedmiotowej nieruchomości. Organ pierwszej instancji powołał się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 18 grudnia 2007 roku II SA/Bk 707/07, w którym stwierdzono, że stosunek prawny odszkodowania nie ma charakteru stosunku administracyjnoprawnego, gdyż jego stroną nie jest organ administracyjny prowadzący postępowanie w sprawie odszkodowania. Stosunek prawny odszkodowawczy oparty jest na zasadzie równorzędności jego stron i jest typowym stosunkiem cywilnoprawnym. Tak więc treść przywołanego przez Gminę W. porozumienia, które niewątpliwie ma charakter cywilnoprawny, nie powinna być rozpatrywana w toku czynności administracyjnych. Odnosząc się do wniosku K. K. o zobowiązanie rzeczoznawcy majątkowego do przedstawienia cen transakcyjnych nieruchomości przyjętych do porównania z uwzględnieniem podatku VAT, Wojewoda [...] uznał, że nie może go uwzględnić, bowiem jak wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 maja 2010 roku (sygn. akt: I SA/Wa 65/10) obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Wojewoda [...] wyjaśnił rownież, że nie uwzględnił w postępowaniu dowodu w postaci operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2012 roku, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. D., gdyż jest to dokument prywatny, przez co nie może stanowić podstawy ustalenia wysokości odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Ponadto jest on obarczony błędem polegającym na dodaniu do wyliczonych w procesie szacowania wartości podatku VAT w wysokości 8 % (budynki mieszkalne) i 23 % (pozostałe budynki i budowle). Reasumując organ pierwszej inistancji uznał, że operat szacunkowy z dnia 1 marca 2012 roku, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. C. jest prawidłowy i spełnia wymogi określone w przepisach ustawy o EURO, u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tym samym dopuścić jako dowód w sprawie. Na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej w dniu [...] marca 2012 roku rzeczoznawca majątkowy w sposób wyczerpujący odniósł się do zadanych mu pytań, a w szczególności kwestii przyjęcia do porównania cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod zabudowę usługową (gruntów niezabudowanych lub z zabudową przeznaczoną do rozbiórki) w kwotach netto, co znalazło także potwierdzenie w przywołanych w operacie szacunkowym przepisach.