Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Przemysław Żmich po rozpoznaniu w dniu 3 września 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze sprzeciwu E. P. i B. D. od decyzji Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z [...] kwietnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala sprzeciw.
Minister Rozwoju, Pracy i Technologii decyzją z [...] kwietnia 2021 r. nr [...], działając na podstawie art. 138 § 2 kpa, uchylił wydaną w przedmiocie ustalenia odszkodowania decyzję Wojewody [...] z [...] listopada 2020 r. nr [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.
Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.
Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...], położona w Gminie L., w obrębie 0029 W., stanowiąca współwłasność J. M. (w udziale 3/4 części) oraz E. P. i B. D. (w udziale ¼ części - przynależnym im na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej), objęta została decyzją Wojewody [...] z [...] grudnia 2019 r. nr [...] o pozwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa Południowego Wylotu z [...] drogi ekspresowej [...] (....)". Decyzją tą m.in. zatwierdzono podział ww. nieruchomości na działki nr [...] (pow. 0,0924 ha) i [...] (pow. 0,0392 ha), które z mocy art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm.) - zwana dalej "specustawą"", miały przejść na własność Skarbu Państwa z dniem, w którym powyższa decyzja stanie się ostateczna. To zaś powodowało konieczność ustalenia za nie odszkodowania.
Wedle ustaleń aktualnego na dzień wydania decyzji planu zagospodarowania przestrzennego Gminy L., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy L. nr [...] z dnia [...] listopada 2011 r. przedmiotowa nieruchomość położona była w części na terenie oznaczonym symbolem [...] - drogi wewnętrzne, a w części symbolem [...] - teren komunikacji- droga klasy ekspresowej.
Na potrzeby wszczętego z urzędu przez Wojewodę [...] postępowania odszkodowawczego zlecono wycenę tej nieruchomości przez uprawnionego rzeczoznawcę J. L., który sporządził w tym przedmiocie [...] kwietnia 2020 r. operat szacunkowy. W operacie tym rzeczoznawca oszacował wartość rynkową gruntu w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, na łączną kwotę 129.639 zł (przy wartości jednostkowej 98,51 zł/m2). Podstawą przeprowadzonych wyliczeń były wyodrębnione na rynku lokalnym (powiecie [...]) transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi publiczne. W toku postępowania byli właściciele przejętej nieruchomości przedłożyli jako dowód sporządzony na ich zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego J. L. operat szacunkowy z [...] sierpnia 2020 r., w którym wartość przedmiotowej nieruchomości ustalona została na łączną kwotę 186.300 zł (przy wartości jednostkowej 141,54 zł/m2).
Wojewoda [...] decyzją z [...] listopada 2020 r., opierając się na wycenie nieruchomości przez niego zleconej, orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania za przedmiotowe nieruchomości w łącznej kwocie 129.639 zł, z czego na rzecz E. P. i B.D. przypadła kwota [...] zł, a J. M. [...] zł - stosowanie do przynależnych im udziałów w prawie własności. W punkcie 2 natomiast, zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz uprawnionych w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja z [...] grudnia 2019 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna. Wojewoda ocenił, że złożony przez strony kontroperat nie może stanowić miarodajnego dowodu w sprawie, z uwagi na przyjęcie jako punktu odniesienia w procesie szacowania transakcji realizowanych także na terenie powiatu pruszkowskiego - traktowanego jako rynek lokalny, co spowodowało, że do zbioru cen dołączone zostały transakcje, w których ceny wyraźnie przewyższały poziom cen występujących na obszarze powiatu piaseczyńskiego, co mogło prowadzić do zawyżenia oszacowanej wartości nieruchomości przejętej.