Sprawa ze skargi na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w przedmiocie zarzutów zgłoszonych w postępowaniu egzekucyjnym
Uzasadnienie strona 2/9

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej, postanowieniem z dnia [...] r. nr [...], [...] utrzymał postanowienie organu I instancji w mocy.

W uzasadnieniu, organ odwoławczy wskazał, że zgłoszone w sprawie zarzuty dotyczą wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym z dnia

[...] r. Natomiast, dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia. Jednocześnie jednak operat merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy.

Organ odwoławczy wskazał przy tym, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy.

W sprawie organ na skutek wniesionych zarzutów wystąpił do rzeczoznawcy o wypowiedź w zakresie kwestionowanego operatu szacunkowego. W odpowiedzi z dnia [...] r. rzeczoznawca wskazał, że operat szacunkowy z dnia

[...] r. został sporządzony z poszanowaniem przepisów prawa oraz standardów zawodowych, ze szczególną starannością oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.

Organ odwoławczy nie dopatrzył się przyczyn, uzasadniających poddanie w wątpliwość sporządzonego operatu szacunkowego. Zauważył bowiem, że przy określaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił ich przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego [...] (uchwała nr [...] i [...] Rady Miejskiej w K. P.

z [...] r., Dz. Urz. Woj. Zach. z [...] r. ) Nadto, dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny, przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. Wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość składa się z [...] działek wydzielonych geodezyjnie, cechuje się bardzo dużą powierzchnią gruntu i pomimo tego, iż zlokalizowana jest w jednym obrębie ewidencyjnym to nie znajduje się w jednym kompleksie działek przez co jej przeznaczenie opisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest zróżnicowane.

Organ odwoławczy zauważył, że rzeczoznawca wykazał, iż działki wchodzące w skład przedmiotowej nieruchomości częściowo przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, łączny obszar gruntu [...] ha (MU - I jednostka funkcjonalna), częściowo pod zabudowę usługową, łączny obszar gruntu wynosi [...] ha (U - turystyka i rekreacja - II jednostka funkcjonalna), częściowo pod infrastrukturę, łączny obszar gruntu wynosi [...] ha (E, KDW - stacje transformatorowe oraz komunikacja - III jednostka funkcjonalna). Natomiast, sprzedaż zarówno na rynku lokalnym i regionalnym tak dużych nieruchomości o tak zróżnicowanym przeznaczeniu nie występuje. Rzeczoznawca przedstawił lokalizację stan otoczenia i stan zagospodarowania poszczególnych działek. W każdej z ww. wydzielonych jednostek przypisał dla poszczególnych działek lub ich części rzeczywiste cechy rynkowe z uwzględnieniem: lokalizacji i sąsiedztwa, powierzchni działki, dojazdu, utrudnień inwestycyjnych i uzbrojenia (dla I i II jednostki funkcjonalnej) oraz z uwzględnieniem: lokalizacji ogólnej cenności gruntów otaczających, powierzchni działki i dojazdu (dla III jednostki funkcjonalnej). W oparciu o zebrane dane cen transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktów notarialnych biegły w procesie szacowania dokonał oceny przydatności poszczególnych nieruchomości pod kątem ich wykorzystania w procesie szacowania. Skupił się na znalezieniu nieruchomości najbardziej podobnych do będącej przedmiotem wyceny biorąc pod uwagę lokalizację, przeznaczenie zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz innych cech wpływających na wartość rynkową.

Strona 2/9