Sprawa ze skargi na decyzję SKO w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej
Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Wolna-Kubicka Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rennert (spr.) Sędzia WSA Waldemar Inerowicz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 23 lipca 2021 r. sprawy ze skargi "X" E. i L. J. sp. j. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2021r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej kwotę [...] zł (słownie: [...] złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie strona 1/8

W dniu [...] marca 2021 r. "X" E. i L. J. spółka jawna z siedzibą w [...] wniosła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] z [...] października 2020 r. nr [...], wydaną w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Powyższa skarga została wywiedziona na tle stanu faktycznego sprawy, w której na wniosek spółki, Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] decyzją z [...] maja 2020 r., zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej własność spółki, położonej w P. przy ul. [...], [...], oznaczonej w ewidencji gruntów obręb G., arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni [...] m2, na skutek jej podziału na działki nr [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2 i [...] o powierzchni [...] m2. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna z dniem 16 czerwca 2020 r.

Mając na uwadze art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.; dalej: "u.g.n."), Dyrektor [...] pismem z [...] czerwca 2020 r. zawiadomił spółkę o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. W celu ustalenia opłaty został sporządzony [...] 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, który organ zweryfikował, badając jego zgodność z przepisami art. 98a ust. 1 i rozdziału 1 działu IV u.g.n. oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: "rozporządzenie RM"). W operacie biegła ustaliła, że w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział oraz w dniu, w którym decyzja ta stała się ostateczna, nieruchomość nie była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W tych okolicznościach jej przeznaczenie ustaliła na podstawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] (uchwała Rady Miasta [...] z dnia [...] września 2014 r. nr [...]), zgodnie z którym nieruchomość jest położona na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub zabudowy usługowej oznaczonym symbolem [...] Biegła dokonała analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz mieszkaniowo-usługową. Oszacowała wartości nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Mogła zastosować to podejście, ponieważ znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. W wycenie nieruchomości przed podziałem oraz działki nr [...], biegła uwzględnia ich nieregularny i wielokątny kształt, średnio korzystny dla racjonalnego zagospodarowania, a w wycenie działki nr [...] jej wysoce nieregularny kształt, we fragmencie stanowiącym wąski pas odchodzący od jej zasadniczej części w kierunku północnym. Ponadto dla działek nr [...] i [...] biegła uwzględniła dostępność do drogi publicznej poprzez ustanowioną służebność na działce nr [...], określając cechę dostępność komunikacyjną jako utrudnioną. Z uwagi na występowanie skarp na fragmencie działek nr [...] i [...], biegła zastosowała również współczynnik korekcyjny. W ocenie organu biegła właściwie określiła i oceniła szczególne cechy nieruchomości i jej otoczenia. Przyjęła do porównań zaistniałe w ostatnich dwóch latach transakcje nieruchomościami podobnymi pod względem wielkości oraz przeznaczenia w aktach planistycznych, najbardziej przystającymi swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianej. Biegła zawarła w operacie szacunkowym informacje o tych nieruchomościach. Opisała i oceniła ich położenie, powierzchnie, uzbrojenie, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Uzasadniając dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych biegła wskazała ich odległość od centrum miasta, a także oceniła renomę rejonu, w jakim są położone oraz dostęp do punktów handlowo-usługowych, oświatowych, służby zdrowia, terenów rekreacyjnych i zieleni. Następnie przeanalizowała i porównała ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. Zdaniem ocenie organu udostępnione w operacie szacunkowym dane o nieruchomościach porównawczych pozwalają ocenić, że są to nieruchomości podobne, a zakres tych danych nie narusza tajemnicy zawodowej obowiązującej rzeczoznawców majątkowych w zakresie uzyskanych przez nich informacji o transakcjach nieruchomościami. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, biegła zgodnie z przyjętą metodyką dokonała korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Uzyskany przez nią wynik w postaci wartości rynkowej dzielonej nieruchomości, stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku. Według organu biegła na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości, w sposób rzetelny, logiczny i wiarygodny wykazała w ramach wyznaczonych przepisami prawa kompetencji, że na skutek podziału wycenianej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości.

Strona 1/8