Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Eugeniusz Christ, Sędziowie WSA Wojciech Gapiński (spr.), Bożena Suleja-Klimczyk, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 6 lipca 2020 r. sprawy ze skargi Z. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutów na czynność egzekucyjną w zakresie opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę.
Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Katowicach (dalej - organ II instancji, Dyrektor IAS) postanowieniem z dnia [...] nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2096 z późn. zm. - dalej k.p.a.) oraz art. 18 i art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1438 z późn. zm. - dalej u.p.e.a.), po rozpatrzeniu zażalenia Z. S. (dalej - Skarżący, Zobowiązany), utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. (dalej - organ I instancji, organ egzekucyjny, Naczelnik US) z dnia [...] nr [...] oddalające zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości o numerze księgi wieczystej [...] zawartego w protokole opisu i oszacowania nieruchomości z dnia [...].
Przedmiotowe postanowienie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym.
Naczelnik US prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec Zobowiązanego, w toku którego zastosował środek egzekucyjny w postaci egzekucji z nieruchomości gruntowej częściowo zabudowanej, położonej w K., obręb N., oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...], dla której urządzona jest księga wieczysta nr [...].
Powyższa nieruchomość w operacie szacunkowym z dnia [...], który sporządzony został przez powołanego przez organ I instancji rzeczoznawcę majątkowego, została wyceniona na kwotę [...] zł.
Na okoliczność przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości tej nieruchomości spisano w dniu [...] protokół, który tego dnia otrzymał pełnomocnik ustanowiony do doręczeń. W protokole tym (s. 4-5) potwierdzono, że podstawą określenia wartości nieruchomości jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, który stosując podejście porównawcze, przyjął średnią wartość 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł, którą skorygował o współczynnik 0,9713 - do kwoty [...] zł. Skorygowana cena 1 m2 x powierzchnia działek [...] m2 dała wartość [...] zł, po zaokrągleniu - [...] zł. Zawarto w nim także informację, że przy szacowaniu wartości nieruchomości zabudowanej przyjęto cenę 1 m2 - [...] zł, a ponieważ współczynnik korygujący ustalono na poziomie 0,95, to średnia cena wyniosła [...]zł. Mnożąc tę cenę przez powierzchnię użytkową [...] m2 uzyskano wartość [...] zł, zaokrągloną do [...] zł, w tym wartość gruntu - [...] zł.
W dniu 17 lipca 2019 r. wpłynęły do organu I instancji zastrzeżenia pełnomocnika - adwokata L. K. z dnia 16 lipca 2019 r. do protokołów opisu i oszacowania nieruchomości z dnia [...] dotyczące ksiąg wieczystych nr: [...], [...], [...], [...] oraz [...], uzupełnione pismem z dnia 4 września 2019 r.
W piśmie z dnia 16 lipca 2019 r. pełnomocnik podnosząc w zarzutach zaniżenie kwot podanych przez biegłego wskazał, iż metody szacunku wybrane przez biegłego nie odzwierciedlają rzeczywistej wartości nieruchomości, co dotyczy w szczególności nieruchomości zabudowanych. Stosując metodę porównywania parami oraz korygowania średniej ceny rzeczoznawca nie wyjaśnił wystarczająco, dlaczego przyjmuje taką metodę szacunku i z jakich powodów nie zastosował innych metod szacowania nieruchomości. Zaznaczono, że ze względu na fakt przyjęcia metody szacowania obarczonej możliwością popełnienia znacznych błędów, co wynika z praktycznej niemożliwości odnalezienie działek z porównywalną zabudową, Skarżący zlecił prywatne ekspertyzy innym biegłym rzeczoznawcom. Zdaniem pełnomocnika, licytacja nieruchomości po cenie oszacowanej przez biegłego wyznaczonego przez organ egzekucyjny spowodowałaby pokrzywdzenie właściciela ze względu na ich sprzedaż poniżej ich wartości rynkowej.