W obowiązującym stanie prawnym brak jest podstaw do przyjęcia, iż decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości zastępuje decyzję o podziale nieruchomości i należy w związku z tym uznać, że ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nie może być sprzeczna z decyzją o podziale. Jeżeli organ nie dysponował ostatecznymi decyzjami niezbędnymi do ostatecznego rozstrzygnięcia o wywłaszczeniu, a w toku postępowania o wywłaszczenie skarżący podjął przewidziane przez Kpa oraz ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ środki prawne w celu wzruszenia decyzji o podziale nieruchomości oraz decyzji co do ustalenia warunków zagospodarowania terenu to organ winien zawiesić postępowanie wywłaszczeniowe na zasadzie art. 97 par. 1 pkt 4 Kpa.
Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Romana W. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia 10 grudnia 1998 r. (...) w przedmiocie wywłaszczenia z urzędu na rzecz Skarbu Państwa działki nr 392/3 o pow. 2.685 m2 położonej w B. i działki nr 207/1 o pow. 4.691 m2 położonej w obrębie 9 miasta G. - uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję Wojewody Z. z dnia 5 października 1998 r. (...); (...).
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Zaskarżone decyzje organów orzekających w obu instancjach wydane zostały z naruszeniem prawa i dlatego podlegały uchyleniu. Rozpatrując niniejszą skargę Sąd miał na uwadze, że wprawdzie skarżący niejednokrotnie w sposób skrajny i nie zawsze trafny interpretuje powoływane przez siebie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego i ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U nr 115 poz. 741/, to niemniej zważyć należało, iż w postępowaniu o wywłaszczenie zaistniały tego rodzaju wady postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy i w efekcie skutkować musiały uchyleniem zaskarżonych decyzji.
Skarżący przede wszystkim zarzuca organom orzekającym w obu instancjach naruszenie przepisów art. 112 ust. 3, art. 114 ust. 1 i art. 115 ust 2 i 3 i art. 118 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. nr 115 poz. 741/. Zdaniem skarżącego, nie przyprowadzono bowiem z nim żadnych rokowań w celu nabycia przedmiotowej nieruchomości, postępowanie wywłaszczeniowe zostało wszczęte bez wyznaczenia dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, a do wniosku o wywłaszczenie załączono nieaktualną decyzję o podziale działki nr 392/1. Ponadto skarżący zarzucił naruszenie art. 118 ust 1 ww. ustawy, która stanowi o obligatoryjnym nakazie przeprowadzenia rozprawy administracyjnej z udziałem strony, czego w postępowaniu nie przestrzegano.
W świetle zebranego materiału dokumentacyjnego, powyżej podniesione zarzuty przez skarżącego nie są trafne z następujących przyczyn. Warunkiem wywłaszczenia na cele publiczne jest brak możliwości ich zrealizowania w inny sposób, niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Ustawową gwarancję zachowania określonego ustawą trybu postępowania w tych sprawach stanowią przepisy art. 112 ust. 3, art. 114 ust. 1 oraz art. 115 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. nr 115 poz. 741/. Zgodnie z ww. przepisami, wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje z dniem doręczenia stronom zawiadomienia o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego /art. 115 ust. 1/, które należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między wojewodą a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe /art. 114 ust. 1/ i może ono nastąpić po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, wyznaczonego na piśmie m.in. właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości /art. 115 ust. 2/.
Podjęcie i przeprowadzenie rokowań wymaga jednak istnienia woli rokowań po stronie właściciela /użytkownika, czy też osoby której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe/. Na ten istotny aspekt cytowanego przepisu zwracają szczególną uwagę komentatorzy ustawy o gospodarce nieruchomościami /G. Bieniek i inni, Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa - Zielona Góra 1998, t. II, str. 94/. Z akt sprawy zaś wynika, że Wojewoda Z. dwukrotnie pismami z dnia 4 i 12 maja 1998 r. bezskutecznie zapraszał skarżącego do rokowań ze precyzowanymi warunkami nabycia w drodze umowy działki nr 392/3 o pow. 0,2685 ha położonej w B. oraz działki nr 207/1 o pow. 0,4691 ha położonej w G., wyznaczając dwa terminy spotkania /12 i 26 maja 1998 r./, na które - mimo prawidłowych doręczeń - skarżący nie przybył. Wojewoda w nawiązaniu do podejmowanych prób rokowań ze skarżącym, ponowił pismem z dnia 16 czerwca 1998 r. ofertę nabycia przedmiotowych działek 392/3 i 207/1, podając jednocześnie oferowaną przez siebie cenę za 1 m2 gruntu. W świetle także treści odwołania i skargi złożonych w toku postępowania sądowoadministracyjnego, nie może ulegać jakimkolwiek wątpliwościom, że po stronie skarżącego woli prowadzenia rokowań przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego nie było. W tym stanie sprawy, zarzuty skarżącego oparte o terminologiczne wyjaśnianie wyrwanych z normatywnego kontekstu pojęć "negocjacji", czy też "rokowań", względnie wskazywanie na wady prawne decyzji podziałowych jako przyczyn niepodejmowania rokowań /do istoty prowadzenia negocjacji należy również wskazywanie oraz określanie sposobów usuwania ewentualnych niejasności i wad prawnych, czy nawet - zaoferowanie nieruchomości zamiennej/ nie dowodzą ani też nie uzasadniają uchybień organu w tej części postępowania. Nie można zaś wymagać, by takie zaproszenie do rokowań musiało posiadać formę oferty w rozumieniu art. 66 par. 1 Kc /por. T. Woś, Wywłaszczenie nieruchomości i jej zwrot, Warszawa-Kluczbork 1995, str. 60/. Nałożenie zaś na Wojewodę w ujawnionych okolicznościach sprawy dodatkowego obowiązku "pomysłowości" w doprowadzeniu do rokowań - jak tego chce skarżący - w żadnym razie nie wynika z przepisów ustawy i wykracza poza miernik należytej staranności, jakiej należałoby wymagać od organu administracji publicznej w cywilnoprawnych stosunkach tego rodzaju. Wojewoda, stosownie do treści art. 115 ust. 2 ustawy, pismem z dnia 7 lipca wyznaczył skarżącemu dwumiesięczny termin do zawarcia umowy. W piśmie tym na wyraźnie podanej podstawie prawnej organ określił istotne warunki umowy i zaproponował termin jej zawarcia na dzień 8 września 1998 r. Wprawdzie w piśmie błędnie jest podany numer ewidencyjny działki /270/1/, lecz był to oczywisty błąd pisarski, skoro pozostałe cechy tej działki wskazywały jednoznacznie ofertę nabycia działki o nr 207/1 położonej w G. o obszarze 0,4691 ha, będącej własnością Skarbu Państwa i oddaną skarżącemu w użytkowanie wieczyste, a nadto z wszelkich wcześniejszych pism DODP w Z.-G. oraz Wojewody Z. wynikała wola nabycia właśnie tej działki.