Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Monika Nowicka sędzia NSA Elżbieta Kremer Sędzia del. WSA Tadeusz Lipiński (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Justyna Stępień po rozpoznaniu w dniu 16 grudnia 2014 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 1542/12 w sprawie ze skargi J. Ś. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę kasacyjną.
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 16 stycznia 2013r., w sprawie o sygnaturze akt I SA/Wa 1542/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2012r. [...] oraz decyzję Wojewody P. z dnia [...] marca 2011r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania.
Wyrok ten został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym.
Wnioskiem z dnia [...] lutego 2011 r. Zarząd Dróg Wojewódzkich w R. zwrócił się do Wojewody P. o ustalenie wysokości odszkodowania m.in. za działki, położone w obrębie [...], gmina T., przejęte z mocy prawa w celu budowy obwodnicy M..
Działka nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha stały się własnością Województwa P., w związku z faktem, iż zostały objęte decyzją Wojewody P. z dnia [...] maja 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.
Zgodnie z operatami szacunkowymi wykonanymi przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] wynosi [...] zł, a działki nr [...] wynosi [...] zł. Łączna wartość nieruchomości stanowi kwotę [...] zł.
Od powyższej decyzji odwołanie złożył J. Ś., podnosząc że wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość jest zaniżona. Ponadto skarżący wniósł o odkupienie od niego pozostałej po podziale reszty nieruchomości.
Po rozpatrzeniu odwołania, organ drugiej instancji decyzją z dnia [...] czerwca 2012r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody P. z dnia [...] marca 2011 r.
Organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa P. nieruchomości, stanowią operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie Wojewody P. w dniu [...] grudnia 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, zaktualizowane w dniu [...] kwietnia 2012 r.
Przedmiotem wyceny była nieruchomość gruntowa z nasadzeniami roślinnymi.
W jej sąsiedztwie znajdują się tereny rolne i leśne. Najbliższa zwarta zabudowa jednorodzinna znajduje się w odległości około [...] m. Działka nie posiada dostępu do drogi. Przez działkę przebiega linia napowietrzna energii elektrycznej niskiego napięcia. Grunt jest w kształcie trapezu, ukształtowanie rzeźby terenu płaskie.
Biegły ustalił, że przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej znajdowała się na terenie, dla którego nie było opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wyceniane działki położone były w obszarze przeznaczonym pod budowę drogi obwodowej miasta M. Autor operatu szacunkowego analizą objął rynek nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, nabywanych pod budowę dróg w okresie ostatnich dwóch lat. Z uwagi na fakt, że ilość transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych na rynku lokalnym była niewystarczająca, biegły rozszerzył badanie rynku na inne powiaty województwa p. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegły stwierdził, że w badanym okresie nie stwierdzono wzrostu cen nieruchomości gruntowych. Ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Do ostatecznej analizy biegły wybrał 3 nieruchomości: dwie z obrębu C., w gminie M.; jedną z obrębu Z., w gminie M. i porównał je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości.