Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Elżbieta Kremer po rozpoznaniu w dniu 28 kwietnia 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej B. S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 września 2021 r., sygn. akt I SA/Wa 1443/21 w sprawie ze sprzeciwu B. S. od decyzji Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] maja 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną.
Wyrokiem z dnia 3 września 2021 r., sygn. akt I SA/Wa 1443/21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił sprzeciw B. S. od decyzji Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] maja 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.
Wyrok zapadł na tle następujących okoliczności sprawy:
Położona w gminie Czermin, obręb [...] nieruchomość, oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...]ha, stanowiąca własność B. i B. małż. S., objęta została decyzją Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] lipca 2020 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa nowego odcinka drogi wojewódzkiej [...] od m. P. do m. R. wraz z przebudową, budową niezbędnej infrastruktury technicznej, budowli i urządzeń budowlanych - etap 1 od m. T. (km. [...]) do m. R. (km. lokalny [...]" w ramach zadania pn.: "Budowa nowego odcinka drogi wojewódzkiej nr [...] od m. P. przez m. R. do ul. [...] w M. wraz z budową mostu na rzece [...]".
W związku z dniem uzyskania waloru ostateczności przez tę decyzję ww. nieruchomość - z mocy art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm.) stała się własnością Województwa Podkarpackiego. To zaś powodowało konieczność ustalenia za nią odszkodowania.
Obszar, na którym położona jest ww. nieruchomość w dacie wydania decyzji nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Czermin, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w Czerminie nr XXIX/154/2001 z dnia 31 sierpnia 2001 r. ze zmienionymi zatwierdzonymi uchwałami z dnia 23 września 2010 r. i 27 czerwca 2013 r. była ona zlokalizowana w części na terenach przeznaczonych do rozwoju rolnictwa ekologicznego, a w pozostałej części na terenach rozwoju osadnictwa wiejskiego o wielofunkcyjnym charakterze. Użytkowana była wówczas rolniczo.
Na potrzeby wszczętego z urzędu przez Wojewodę Podkarpackiego postępowania odszkodowawczego zlecono wycenę tej nieruchomości przez uprawnionego rzeczoznawcę J. S., która sporządziła w tym przedmiocie w dniu 28 sierpnia 2020 r. operat szacunkowy. Wartość rynkową gruntu w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, rzeczoznawca oszacowała na kwotę 86.268 zł (przy cenie jednostkowej 61,62 zł/m2), a wartość znajdujących się na gruncie zasiewów na 255 zł. Podstawą przeprowadzonych wyliczeń wartości rynkowej gruntu były zrealizowane na rynku lokalnym transakcje nieruchomościami niezbudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę. Wyjaśniając dobór takich transakcji porównawczych rzeczoznawca powołała się na zastosowanie tzw. zasady korzyści unormowanej w art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990), dalej powoływanej jako "u.g.n.", zakładającej określanie wartości nieruchomości dla celów odszkodowania według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenia nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości - co jej zdaniem miało miejsce w tym przypadku. Uzasadniając z kolei przyjęcie aktualnego sposób użytkowania gruntu: "pod zabudowę", rzeczoznawca powoływała się na położenie wycenianej działki w pasie zabudowy rozciągającej się wzdłuż drogi, gdzie zarówno od wschodu i zachodu jak i od południa na działkach posiadających podobne przeznaczenie w studium znajduje się zabudowa.