Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Monika Nowicka Sędziowie: Sędzia NSA Maciej Dybowski (spr.) Sędzia del. NSA Roman Ciąglewicz Protokolant asystent sędziego Anna Dziosa-Płudowska po rozpoznaniu w dniu 6 maja 2015 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 czerwca 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 68/13 w sprawie ze skargi [...] sp. z o.o. w [...] na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżony wyrok w całości i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania; II. zasądza od [...] sp. z o.o. w [...] na rzecz Ministra Infrastruktury i Rozwoju kwotę 180 (sto osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego;
Wyrokiem z dnia 4 czerwca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 68/13 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w sprawie ze skargi [...]z siedzibą w Zielonej Górze na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchylił zaskarżona decyzję oraz decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...] ; 2. stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.
Wyrok ów zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym:
Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] listopada 2012 r.) Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (dalej Minister) utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] grudnia 2011 r.) Wojewody Lubelskiego (dalej Wojewoda), o ustaleniu odszkodowania w wysokości 1.526.083 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, prawa własności nieruchomości położonej w gminie Świdnik, obrębie 6 Kolonia Krępiec, oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. 0,01491 ha; nr [...] o pow. 0,0862 ha; nr [...] o pow. 0,2055 ha; nr [...] o pow. 0,0173 ha; nr [...] o pow. 0,0811 ha; nr [...] o pow. 0,0081 ha i nr [...] o pow. 0,0866 ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej S 17 na odcinku Lublin- Piaski i o przyznaniu całości odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego, tj. [...] .
W uzasadnieniu organ wskazał, że nieruchomość położona w gminie Świdnik, w obrębie 6 Kolonia Krępiec, oznaczona jako działki: nr [...] o pow. 0,01491 ha; nr [...] o pow. 0,0862 ha; nr [...] o pow. 0,2055 ha; nr [...] o pow. 0,0173 ha; nr [...] o pow. 0,0811 ha; nr [...] o pow. 0,0081 ha i nr [...] o pow. 0,0866 ha, decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] Wojewody Lubelskiego o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej S 17 (12) Kurów-Lublin-Piaski. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...].
W myśl art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008r. nr 193, poz. 1194 ze zm., dalej uszrd bądź ustawa z 2003 r.) nieruchomości o których mowa w art. 11[f] ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja [Wojewody] Lubelskiego o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W myśl art. 18 ust. 1c uszrd, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.
Wojewoda Lubelski dla potrzeb niniejszego postępowania zlecił rzeczoznawcy majątkowemu J. L. wykonanie wyceny nieruchomości, będącej przedmiotem przejęcia, która stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Operat został sporządzony dnia 5 lipca 2011 r., a został zaktualizowany dnia 17 października 2012 r. Autor operatu ustalił, że wyceniana nieruchomość zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod tereny usług komercyjnych - rzemiosła i handlu (symbol UkRz, h) i pod tereny dróg i ulic - drogę ekspresową (symbol KUe). Część nieruchomości objęta jest strefą ochronną oddziaływania gazociągów wysokiego ciśnienia o szerokości 15 m od przewodów w obie strony. Położenie wycenianej nieruchomości jest atrakcyjne, jest dobrze skomunikowana z miastami sąsiednimi (Lublin i Świdnik). Nieruchomość składa się z siedmiu działek inwestycyjnych, tworzących zwarty kompleks, które wydzielono z nieruchomości zabudowanej, użytkowanej w sposób komercyjny. Na nieruchomości znajdują się budowle w postaci ogrodzenia z siatki stalowej, brama stalowa przesuwana manualnie, szlaban elektromechaniczny z urządzeniem sterującym, nawierzchnia z kostki brukowej betonowej na podsypce cementowo- piaskowej, zabezpieczenie gazociągów wysokiego ciśnienia wykonane z płyt drogowych betonowych, 4 studzienki ściekowe, oświetlenie zewnętrzne placu, reklama zewnętrzna. Na nieruchomości znajduje się też trawnik o pow. 5000 m2 i jedno drzewo - dąb w wieku 50 lat. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość składników budowlanych określono metodą kosztową a wartość składników roślinnych określono według zasad wyrażonych w art. 135 ust. 5 i 6 ustawy [z dnia 21 sierpnia 1997 r.] o gospodarce nieruchomościami [Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn bądź ustawa o gospodarce nieruchomościami]. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że na potrzeby wyceny przebadał rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne w latach 2010- 2011 na terenie gminy Świdnik i innych gmin sąsiadujących z Lublinem. Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości biegły ustalił na kwotę 1.526.083 zł, w tym wartość składników budowlanych na kwotę 493.834 zł, a wartość składników roślinnych na kwotę 35.343 zł. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przytoczył treść § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie). Podniósł, że art. 134 ust. 4 ugn wskazuje, że jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. W piśmie z 17 października 2012 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że przeprowadzona w operacie szacunkowym analiza rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny wykazała, że ceny gruntów nabywanych w celu budowy dróg są wyższe od cen gruntów przeznaczonych pod tereny usług, rzemiosła i handlu. Mając to wszystko na uwadze organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie sporządzono prawidłowo, w oparciu o § 36 rozporządzenia, przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu drogowym.