Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Jolanta Rudnicka (spr.) Sędziowie sędzia NSA Zygmunt Zgierski sędzia del. WSA Arkadiusz Blewązka po rozpoznaniu w dniu 5 lipca 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J. Z. i M. Z. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 listopada 2018 r. sygn. akt IV SA/Wa 1150/18 w sprawie ze skargi J. Z. i M. Z. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lutego 2018 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę kasacyjną.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 13 listopada 2018 r. sygn. akt IV SA/Wa 1150/18, oddalił skargę J. Z. i M. Z. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lutego 2018 r.,nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania
Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:
Na podstawie decyzji Wojewody Zachodniopomorskiego Nr [...] z dnia [...] grudnia 2016 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nieruchomość położona w gminie B., obrębie K., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,2325 ha (wydzielona z działki nr [...] przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa.
Decyzją z dnia [...] lipca 2017 r., znak: [...], Wojewoda Zachodniopomorski z urzędu orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 41.850,00 zł na rzecz J. Z. i M. Z. z tytułu przejęcia z mocy prawa na własność Skarbu Państwa wyżej opisanej nieruchomości oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli J. i M. Z., kwestionując poprawność sporządzonego operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia odszkodowania i twierdząc, że nieruchomości sąsiednie przy gorszych bonitacjach gruntu zostały wycenione wyżej. Dodatkowo skarżący podnieśli, że biegła nie wyceniła ogrodzenia w postaci "pastucha elektrycznego" oraz kosztów wykonania niezbędnych zabiegów agrotechnicznych - orki zimowej.
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2018 r. nr [...] Minister Inwestycji i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa nieruchomości położonej w gminie B., obrębie K., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2325 ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] lutego 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego O. T. Organ uznał, że operat ten nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Zdaniem Ministra, biegła - wobec dominacji funkcji rolniczej jako przeznaczenia nieruchomości - prawidłowo zbadała rynek nieruchomości rolnych jako aktualnego sposobu użytkowania i rynek nieruchomości drogowych jako alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z celu wywłaszczenia. Wobec stwierdzenia zaistnienia tzw. zasady korzyści, rzeczoznawca majątkowy wyceniła przedmiotową nieruchomość w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi, zgodnie z procedurą określoną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Organ wskazał, że gdy rzeczoznawca majątkowy przyjmuje do wyceny alternatywny sposób użytkowania nieruchomości, wynikający z celu wywłaszczenia jako korzystniejszy dla wywłaszczonego, to oznacza, że traktuje nieruchomość jako nieruchomość w tym przypadku drogową, uwzględniając przy wycenie cechy wpływające na wartość tego typu nieruchomości. Minister podał, że wobec faktu, iż w niniejszej sprawie biegła dokonała wyceny przejętego gruntu jako nieruchomości przeznaczonej pod drogę, to klasa bonitacji gruntu nie ma już znaczenia, ponieważ nie jest to czynnik cenotwórczy decydujący o wartości gruntów drogowych. Odnosząc się do zarzutu odmiennej wyceny nieruchomości sąsiednich organ odwoławczy wskazał, że operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości i jak długo operat taki jest wykonany prawidłowo, nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek. Ustosunkowując się do braku wyceny ogrodzenia i orki zimowej organ wskazał, że biegła sporządzająca wycenę w niniejszej sprawie w piśmie z dnia 12 czerwca 2017r. wyjaśniła, że znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości ogrodzenie typu pastuch oraz orka zimowa nie stanowią części składowych gruntu, a zatem nie podlegają wycenie.