W okresie obowiązywania ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe w brzmieniu tekstu jednolitego z 1983 r. /Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/ uprawnienie właściciela lokalu do zamieszkania w tym lokalu /art. 39 ust. 4/ wyłącza uprawnienie najemcy tegoż lokalu do zajmowania w nim powierzchni ponadnormatywnej za zapłatą podwyższonego czynszu /art. 39 ust. 2/, bez względu na to, czy najemca złożył wniosek o dostarczenie mu samodzielnego lokalu zamiennego lub czy zaproponowano mu taki lokal.
Sąd Najwyższy na poniższe pytanie prawne Prezesa Naczelnego Sądu Administracyjnego:
Czy uprawnienie właściciela lokalu do zamieszkania w tym lokalu art. 28 ust. 1 i art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 19 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/ wyłącza uprawnienie najemcy lokalu do korzystania z powierzchni ponadnormatywnej za zapłatę podwyższonego czynszu nawet wówczas, gdy w sprawie organ administracji nie zastosował trybu określonego w art. 39 ust. 1 tej ustawy?
podjął uchwałę:
1. Zdaniem autora zagadnienia prawnego, konieczność zajęcia przez skład powiększony Sądu Najwyższego stanowiska w kwestii objętej pytaniem wynika z niejednolitości stanowiska zajmowanego w dotychczasowym orzecznictwie. Otóż w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1985 r. III ARN 8/85 został wypowiedziany pogląd zapewniający najemcy mieszkania ochronę dalej idącą, natomiast w wyroku z dnia 12 kwietnia 1988 r. III ARN 8/88 ochrona ta została zawężona.
Istotę zagadnienia objętego pytaniem można ująć w sposób następujący: czy najemca lokalu mieszkalnego, u którego występuje powierzchnia ponadnormatywna /co najmniej jeden pokój/, może zostać pozbawiony tej nadwyżki bez uprzedniego zaoferowania mu z urzędu lub na jego wniosek innego samodzielnego lokalu, w sytuacji gdy: a/ lokal, w którym występuje nadwyżka, został zajęty na podstawie decyzji o przydziale, b/ lokal stanowi odrębną nieruchomość lub jest położony w domu jednorodzinnym albo jest to lokal spółdzielczy, c/ występującą nadwyżkę ma przejąć właściciel tegoż lokalu /domu/ w celu zamieszkania w nim lub powiększenia zajmowanej już powierzchni mieszkalnej. Zagadnienie prawne zostało przedstawione na tle stanu prawnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 1987 r., tzn. na tle przepisów art. 28 i art. 30 prawa lokalowego /t.j. Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/ i one stanowiły podstawę do sformułowania odpowiedzi, choć nie sposób było pominąć zupełnie zmian, jakie zostały wprowadzone w tych przepisach od 1 stycznia 1988 r. /t.j. Dz.U. 1987 nr 30 poz. 165 ze zm./. Stany faktyczne uprzednio normowane w art. 28 i art. 30 /t.j. Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/ obejmuje obecnie art. 33 i art. 34 prawa lokalowego. Natomiast materia normowana przez dawny przepis art. 39 obecnie - z pewnymi modyfikacjami - znalazła się w przepisie art. 44 /t.j. Dz.U. 1987 nr 30 poz. 165/.
2. Należy zwrócić uwagę na to, że powołane w pytaniu przepisy art. 28 i 39 prawa lokalowego /t.j. Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/ normują w istocie zupełnie różne zagadnienia. Pierwszy z nich ukierunkowany jest na zapewnienie ochrony praw właściciela lokalu lub domu, i to bez względu na to, czy u najemcy lokalu /domu/ występuje powierzchnia ponadnormatywna. Drugi z wymienionych przepisów /art. 39/ zajmuje się sytuacją najemcy, u którego występuje powierzchnia ponadnormatywna, i to bez względu na to, o jaki lokal chodzi. Zagadnienie podniesione w pytaniu prawnym dotyczy zatem unormowań zawartych w art. 39 prawa lokalowego /obecnie art. 44/ i im należy poświęcić zasadniczą uwagę.
3. Omawiany przepis /art. 39/ normuje w zasadzie trzy różne sytuacje faktyczne:
Pierwsza z nich to ta, w której u najemcy występuje powierzchnia ponadnormatywna wynosząca co najmniej jeden pokój /ust. 1/. W takim przypadku terenowy organ administracji państwowej powinien zaproponować temu najemcy lub na jego wniosek dostarczyć mu samodzielny lokal. Odmowa przyjęcia zaoferowanego lokalu lub brak wniosku ze strony najemcy wywołuje tylko ten skutek, że najemca obowiązany jest do opłacania czynszu za powierzchnię ponadnormatywną /ust. 2/.